KRZEPINSKI spol. s r.o. poskytuje odbornou právní a poradenskou pomoc od  A do Z a to včetně  služeb právního zastoupení až po vyhledání vhodných partnerů  v rámci zajištění zasíťování stavebních parcel, přes stavbu rodinných domů a luxusních vil až po výstavbu rozsáhlých areálů s několika stovkami bytů. Pro developerské společnosti zajistíme tyto služby: Zastupování investora, Odborné posudky, Rozpočtování nemovitostí, Management stavebních projektů, Pověření k vyhledávání  vhodných zakázek nebo subjektů, Vývoj a realizace marketingových  strategií pro nemovitosti, Vývoj projektů, Analýzy trhu a konkurence, Consulting pro investory, "Work out" nemovitostí, Nákup a prodej nemovitostí pro investiční záměry nebo vhodné k výstavbě, Investiční a finanční poradenství, Zajištění financování projektů.

Developerské společnosti

Základem úspěchu developerské společnosti je kvalitní projekt. Stavební firmy  se podílejí na realizaci realitních projektů od samého začátku, do jejich kompetence kromě průběhu stavby objektu dále spadá i jeho propagace, prodej bytů a dokonce i úspěšná kolaudace. Projekty mohou pocházet z jejich vlastní aktivity, nebo z přání investora, který developerům projekt zadá. Nejedná se jen o výstavbu bytových komplexů nebo domů na klíč, ale někdy i dopravních komunikací nebo samotnou rekonstrukci nejrůznějších staveb. Developerské společnosti často řídí i výstavbu velkých obchodních center, zejména v oblasti Prahy jsou však známé díky projektům bytových domů. Těch mají tyto stavební firmy většinou v nabídce hned několik, takže si zákazník může vybírat z poměrně bohatého sortimentu, často lze navštívit i vzorový byt. I developerské společnosti se musí potýkat s krizí stavebnictví a poklesem zájmu kupujících o nabídku nemovitostí. Může za to nejen zvýšení sazby DPH, která zvedla i cenu veškerých bytů, ale i problémy s dluhy a případnou insolvencí. Zejména Praha se tak momentálně potýká s nadbytkem bytových komplexů a volných bytů, o které ze strany potencionálních zákazníků není téměř žádný zájem. Výsledkem je snaha prodat reality pomocí výhodné akce a slevy, díky kterým zákazníci výrazně ušetří. Vzhledem ke krizi, které developeři čelí, se vyplatí spoléhat na společnosti se stabilní základnou a kladnými referencemi. Developeři utíkají od rodinných domů a prodávají pozemky. Satelitní městečko se chystala ve Staré Boleslavi vybudovat skupina Unistav. Dnes už na ploše 18 hektarů počítá jen s prodejem více než 200 pozemků pro rodinné domy. „Původní koncepci jsme předělali. Prodávat budeme zasíťované pozemky pro individuální výstavbu,“ uvedl Milan Uher z Unistavu. Nejde o výjimečný případ. Rezidenční developeři, čelící nízké poptávce, v poslední době výrazně ustupují od výstavby rodinných domků. Pokud zahajují nové projekty, soustředí se na byty. Řada pozemků původně nachystaných pro vilovou či řadovou zástavbu končí v nabídce realitních kanceláří či dokonce dražebníků. „Přibývá jich velmi znatelně. V meziročním srovnání se jedná o desítky procent,“ potvrzuje obchodní ředitel dražební firmy Naxos Libor Nevšímal. „Pozemky byly nakupovány za jiné ekonomické situace. Stejně tak projekty vycházely z jiných reálií, ať už jde o reálnou prodejní cenu, cílovou skupinu uživatelů či jejich počet,“ vysvětluje Nevšímal. Jak ukazují údaje Českého statistického úřadu, rodinné domy loni tvořily přes polovinu všech zahájených i dokončených bytových jednotek. Lidé však dávají přednost individuální výstavbě. A tomu přizpůsobují své plány developeři. „Pro správné fungování lokality je vhodná kombinace rodinných domů s nízkými bytovými domy, což jsme realizovali například v Praze na Císařce či ve Velké Chuchli. Nyní žádný nový podobný projekt v nabídce nemáme a soustředíme se ryze na bytovou výstavbu,“ popisuje mluvčí developera Finep Petra Kopecká. Tento trend se odráží i v číslech realitních kanceláří. „Na území hlavního města Prahy je ve výstavbě pouze 400 rodinných domků, v předprodeji dalších více než sto. Naproti tomu v bytových projektech, které jsou teď ve výstavbě nebo předprodeji, je zhruba deset tisíc bytů,“ vypočítává analytik poradenské firmy Jones Lang LaSalle Ondřej Novotný. Podle ČSÚ bylo loni dokončeno dvacet tisíc bytů v rodinných domech, což je 54 procent všech dostavěných bytových jednotek. U nově zahájené výstavby byl tento podíl ještě vyšší, a to 59 procent. Nejvíce rodinných domů vzniká ve Středočeském, Jihomoravském a Moravskoslezském kraji. První dva regiony ovšem dominují spolu s Prahou také žebříčku výstavby bytových domů. Zejména ve středních Čechách developeři v předchozích letech přecenili poptávku. V aktuální nabídce realitních společností tak jednoznačně dominují volné pozemky a dosud nerealizované projekty v okolí Prahy a středočeských měst.

Prodej bytů v Praze a cenový vývoj 

V Praze jsou nejdražší byty na prodej z celé republiky. V posledních třech letech, kdy trh s byty obrátil směr a je zde jasná převaha nabídky nad poptávkou u prodeje bytů šly i ceny úměrně tomu dolů. A tak zatímco v roce 2008 se za byt 3+1, průměrné lokality a opotřebení splatilo 3,4 mil Kč. Dnes takový byt, koupíte i za 2,6 mil. Kč. Což je maximálně 45-50.000 Kč za metr čtvereční podle opotřebení a lokality. Přitom z roku 2010 na rok 2011 již takový cenový sešup u prodejů bytů v Praze nebyl a ceny klesly z roku na rok již jen o cca 6-7%. A od začátku roku 2011 do začátku roku 2012 ceny meziročně klesly mezi 3,5-4,5 %. Z toho plyne, že cenový pokles snížil tempo na polovinu oproti roku 2010-11.

Rozdíly jsou stále hlavně v nabídkových a potom nakonec realizovaných cenách u prodávaných bytů. Zatímco v roce 2008 velký rozdíl mezí nabídkovou a realizační cenou nebyl téměř žádný, po obratu trhu dosáhl rozdíl v realizačních cenách vrcholu v roce 2009-2010 kdy byl rozdíl až 15 procentních bodů. V posledním roce rozdíl mezi nabídkovou a realizační cenou poklesl na 5-7 procentních bodů.

Nejvíce klesly ceny v okrajových částech Prahy. Centrum zůstává stále na stejných úrovních i když trh s luxusními byty v Praze se rovněž nehýbe a je postižen nezájmem ze strany kupujících stejně jako ostatní segmenty.

Prodej nových bytů v Praze

Po spekulacích o růstu cen nových bytů a růstu jejich prodejů díky zvýšení sazby DPH, je poptávka v prvním čtvrtletí roku 2012 po nových bytech mizivá.  V současnosti se v Praze nabízí kolem 7000 nových bytů na prodej. Ročně se prodá 2-3000 nových bytů. V roce 2011 je toto číslo díky strašení z vyšší DPH zkresleno směrem k horní hranici. V roce 2009 se naopak prodalo kolem 1900 nových bytů. V roce 2010 to bylo kolem 2500 bytů. Jen loni proto ceny nových bytů klesly mezi 7-9%. Nové byty stojí v současnosti průměrně kolem 55.000 Kč za metr. Dají se však koupit nové byty v Praze již od 40.000 Kč zejména v nově zahájených projektech. V současné době je postaveno avšak neprodáno více než 2500-3000 nových bytů. Z nich je až třetina v nabídce déle než dva roky. Dalších cca 2200 bytů se má dokončit v roce 2012. Nejvíce nových bytů na prodej v Praze je v lokalitách Praha 5, Praha 9, Praha 10 a Praha 4. V těchto lokalitách je logicky největší poptávka po novém bydlení. Jinde se totiž příliš nestaví. V příštích několika 3-5 letech má přijít dle realistického odhadu na trh dalších 10000 nových bytů. Přitom dle ČSÚ je v současnosti v Praze k dispozici 496 911 obydlených bytů. V osobním vlastnictví je 62900, nájemních bytů je trojnásobek. V příštích letech projde rovněž mnoho městských bytů privatizací, kdy se budou nájemcům prodávat byty za zvýhodněnou cenu. Letos by mělo jít do privatizace odhadem až 10000 bytů letos, zejména v Kobylisích, Bohnicích, Praha 9, Praha 11. S tím, že ceny bytů na prodej od města (kde je to známo) jsou stanoveny mezi 10- 20000 Kč za metr čtvereční. Řada z nich jistě bude chtít cenového rozdílu využít a nabídne byt k prodeji na trhu. Další věcí je, že byty v Praze jsou dražší než srovnatelné ceny v Berlíně, Vídni nebo Paříži z hlediska kupní síly. Letošní rok je obecně očekávána pro byty a jejich prodej stagnace. Díky velkému náporu na peněženky občanů a všeobecnému zdražování a naopak téměř žádnému růstu platů, kdy reálně kupní síla i díky inflaci, která je nyní na úrovni 4% klesá, se dá očekávat další i když pravděpodobně mírný pokles cen. Náš odhad je, že pokles bude srovnatelný s minulým rokem do 5%. Ceny a prodeje bytů začnou růst ve chvíli silnějšího hospodářského oživení a růstu disponibilních příjmů občanů.

Analýza developerské společnosti  Trigema - Analýza popsala jak se vyvíjí cena u prodejů nově zahajované výstavby bytů. Podle této studie se nové pražské byty zmenšují a zlevňují. Zatímco před rokem byly takové byty na prodej 69 metrů čtverečních velké, ty nejnovější mají průměrně 59 netrů čtverečních a jejich průměrná cena je 52 a půl tisíce Kč. Loni to bylo 63 tisíc Kč.Pokud to ukážeme konkrétně tak 2+kk se zmenšily o 4 m, 3+kk o 6 m, a 4 kk o 9 metrů čtverečních. Navíc se zmenšuje uspořádání pokojů a lidé chtějí v menších prostorech bytů více místností. Tzn co dříve bylo 2+kk se dnes stává 3+kk.Nových bytů na prodej se aktuálně nabízí kolem 13 tisíc. Nerezervovaných či neprodaných jich bylo skoro 7000.

Analýza realitní společnosti  Jones Lang LaSalle - Analýza předpovídá trhu s prodeji nových bytů pokles o 10-20 % a prodeje na úrovni 3-4000 bytů.Podle jejich analýz se v Praze nabízí na prodej 7800 nových bytů a z toho je 2350 již postavených, ale neprodaných.Nejvíce se prodávají byty 2kk a 3kk, což je 70 procent všech noě prodaných bytů. Jako příčinu pro pokles vidí analýza především v loňské euforii, kolem zvýšení DPH, kdy se dalo do prodeje více než 8500 bytů, které však nenaplnil zájem a očekávání kupujících. Mnoho bytů tak zůstalo neprodáno.

Analýza poradenské firmy Deloitte - Analýza tvrdí, že ceny nových bytů v Praze jsou srovnatelné s Berlínem (zde je třeba si uvědomit, že Berlín není na Německo příliš drahým městem). Je třeba podotknout, že studie probíhala v letech 2010-11 ve 12 zemích takže více než aktuálnost je cenný její srovnání mezi státy a městy v Evropě. Konkrétně srovnání proběhlo ve 12 zemích. Tato studie každopádně říká, že Praha má ve střední Evropě nejdražší byty a je jediným městem, kde jsou ceny bytů více než dvojnásobně dražší oproti průměru cen nových bytů v celé republice.Cena bytu je tedy v průměru 64.000 Kč. Z toho je vidět, že pravděpodobně má jiná data než Trigema, která toto číslo zaznamenala pro rok 2011 a která u letošních nových bytů 2012 již zaznamenala výraznější pokles a proto už ten titul "nejdražší město s novými byty ve stř. Evropě již nemusí platit". Dále analýza sleduje za kolik Čech potřebuje průměrných platů, aby si pořídil nový byt a vyšlo jí 7 let. Toto číslo je srovnatelné s Británií a Nizozemskem. Pořád lepší než Francie kde si byt koupíte za 9 ročních platů (v Paříži stál metr čtvereční průměrně 204 tisíc Kč.). Nejlépe jsou na tom Dánové, kterým stačí 2,5 ročního platu. Žhavým tipem je Budapešť, kde metr čtvereční nového bytu stojí 24.000 kč což je méně než např. v Ostravě.

Analýza Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) - Analýza tvrdí, že díky poklesu cen u prodávaných bytů a dalších nemovitostí se vlastní bydlení stává dostupnější širším vrstvám obyvatel, kdy tento parametr v průzkumech dosahuje významného zlepšení a pozitivně ho vnímá již  přes 40% Čechů. Nicméně MMR ve svých analýzách upozorňuje, že v atraktivních lokalitách jsou charakteristické vysokými rozdíly mezi nabídkovými cenami bytů a pronájmů a na druhé straně výdajovými možnostmi části domácností, kdy zejména rodiny s dětmi, senioři, jednočlenné domácnosti a nezaměstnaní mají problém sehnat dostupné bydlení.Jinak  ČR je na v počtu bytů na obyvatele nad průměrem Evropské unie kde na 1000 obyvatel připadá cca 485 bytů. V Česku je 4,6 mil bytů. Z toho je 3,89 mil trvale obydlených bytů, v soukromém vlastnictví jich je 64,5%, družstevních bytů je 11,1% a nájemních 17,6%. V květnu 2012 vydalo Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) zprávu ve které konstatuje, že je velmi zanedbaný bytový fond a že díky zanedbávání oprav a modernizaci bytových domů, se tento stav může stát časovanou bombou do příštích let. Podle MMR jsou nutné investice do oprav v částce 256 mld. Kč do roku 2020!!! u panelových bytů a domů!! U nepanelových domů a bytů je tato částka dokonce 290 mld. Kč!!!

Reality v Česku jsou velkou neznámou. Data o trhu za 250 miliard chybí

V České republice, na rozdíl od Velké Británie, Německa, Francie či Nizozemska, neexistuje důvěryhodný zdroj aktuálních informací o vývoji nájemného a cen bytů. Za zhruba 250 miliard korun se letos v Česku prodají byty a další nemovitosti. Uvedl to portál Stavební fórum, který sumu dopočítal podle tříprocentní daně z převodu nemovitostí, jež letos za první pololetí dosáhla výše 3,7 miliardy korun.  "Vím, že jde o zjednodušený pohled, avšak přesnější údaje v Česku neexistují," uvedl šéfredaktor portálu Petr Bým na prosincové konferenci i realitních statistikách. V České republice, na rozdíl od Velké Británie, Německa, Francie nebo Nizozemska, stále neexistuje důvěryhodný zdroj aktuálních informací o vývoji nájemného a cen bytů. Přitom podle Josefa Vláška, šéfa sekce Českého statistického úřadu, jsou v zemi zhruba čtyři miliony bytů s průměrnou hodnotou dva miliony korun. Celkem jde o aktiva ve výši osmi bilionů . korun.  "Osmdesát miliard ročně je potřeba na obnovu, stejně tolik na provoz a dalších čtyřicet miliard na zlepšení bytového fondu. Trh bydlení v Česku tedy ročně představuje zhruba 200 miliard korun". Ceny sledují jen developeři. Veřejně dostupné aktuální informace o bytovém trhu potřebují investoři, developeři i jednotliví zájemci o byty. ČSÚ ale poskytuje data o skutečných cenách bytů jen jednou ročně - aktuálně jsou k dispozici data za rok 2008 a odhady za rok 2009 - a to jen jako indexy. Za kolik se prodávají byty třeba v Brně-Pisárkách z dat ČSÚ nikdo nezjistí. Čtvrtletně statistici zveřejňují vývoj nabídkových cen, které se však od skutečných mohou lišit o pět až patnáct procent."Inzerce a reálné obchody jsou dva různé světy. Navíc trh deformuje privatizace obecních bytů." Chybějící použitelné statistiky nahrazují developeři vlastními průzkumy. Ekospol týdně zaznamenává počty dokončených a prodaných bytů podle internetových ceníků jednotlivých developerů i ceny těchto bytů. Předmětem sledování jsou projekty zahrnující více než 50 bytů. Svá zjištění pak čtvrtletně publikuje. Ekospol je ale účastníkem trhu, což budí obavy, zda data nejsou zkreslená. "Používáme veřejně dostupné a snadno ověřitelné zdroje, každý si může naše statistiky ověřit. Navíc data sbíráme především pro naši potřebu, pro naše strategické rozhodování, jde o investice v řádech stamilionů korun. Banky nechtějí data sdílet. Podrobný přehled o vývoji cen bytů mají banky, které výstavbu financují. Ty však získané údaje považují za své know-how a odmítají se o ně dělit. "Centrální banka se pokusila pro vlastní analýzy data od komerčních ústavů získat, ale nepodařilo se jí to. Banky nesouhlasí s tím, aby se výkaznictví rozšířilo, nemůžeme nic dělat," řekl Michal Hlaváček z České národní banky. Počty realitních transakcí, tedy i počty prodaných bytů, eviduje také katastrální úřad. "Vedle změn vlastnictví můžeme evidovat i hodnoty transakcí, jsou součástí kupních smluv. Ale neděláme to. Evidenci cen nemovitostí jsem prosazoval v roce 2000 i v roce 2005, politicky to nebylo průchodné," dodal Karel Večeře, předseda Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního.