KRZEPINSKI spol. s r.o. nabízí kvalitní poradenské služby v oblasti investování na trhu s nemovitostmi včetně pomoci při rozhodování o volbě způsobu financování nebo zhodnocení návratnosti investic. Zajistíme pro vás komplexní konzultační a poradenské služby včetně právního servisu od A do Z. Dále zajistíme financování podnikatelského záměru z bankovního či nebankovního sektoru. Ve spolupráci se spřízněnou realitní kanceláří zajistíme vyhledání vhodného investičního záměru nebo strategických partnerů. Služby pro investory , konzultace a hodnocení návratnosti investic , zajištění vhodných investičních příležitostí , příprava investičních akcí včetně zajištění partnerů a financování, komplexní právní servis a poradenství.

Vyplatí se investovat do nemovitostí?

Jednoznačně ANO, ale záleží na tom, kdo a jak bude investovat – podobně jako u jiných investic i zde je vysoké riziko, že o investici přijdete.Záleží s jakým partnerem vstupujete do džungle realitního trhu. Hledání vhodné nemovitosti je časově nejnáročnější část investování do realit. Nenechte se odradit, pokud ji nenajdete za půl roku či za rok. Musíte navštívit desítky nemovitostí, nasbírat zkušenosti a získat představu, co a za kolik se dá pořídit. V některých oblastech Česka (zejména v Ústeckém kraji) není problém nemovitost s takovou (i vyšší) výnosovou mírou běžně najít na realitních portálech, aniž bychom se museli po mimořádně zajímavé nabídce zvlášť. Nehledáme nemovitost, hledáme motivovaného prodávajícího, který je ochoten svou nemovitost prodat za nižší cenu, než je aktuálně tržní. Pořízení nemovitosti nejen k bydlení, ale zároveň také jako investice, má v Česku dlouholetou tradici. Před sametovou revolucí se mnoho jiných možností, kam smysluplně investovat peníze, vlastně ani nenabízelo. Akcie, dluhopisy nebo podílové fondy nebyly běžným občanům dostupné. Prakticky jedinou alternativu ke koupi nebo postavení rodinného domku, chaty či chalupy představovalo uložení úspor na vkladní knížku. Investice do nemovitostí ovšem neztratily nic na své atraktivitě ani dnes. Spíše naopak. Počet lidí, kteří se tímto způsobem pokoušejí zhodnotit své úspory nebo dokonce i vypůjčené peníze, stále stoupá. Na rozdíl od většiny jiných investic pořízení vlastní nemovitosti pro většinu lidí představuje jistotu. Není to jen nějaké potvrzení o vlastnictví cenných papírů nebo vkladu v bance, ale reálný majetek, na který si lze sáhnout. Vše vypadá docela jednoduše. Stačí levně koupit vhodný dům či pozemek v zajímavé lokalitě, počkat pár let, až jejich cena vzroste, a pak je se ziskem prodat. Nebo ještě lepší příležitost: pořídit si byt na hypotéku a v pohodě ji splácet díky výnosu z jeho pronájmu. Ovšem realita může být daleko prozaičtější. Investice do nemovitostí totiž nejsou bez rizik. Prodělat se na nich dá úplně stejně, jako na jakýchkoliv jiných. 

Jak neprodělat ?

Rizik spojených s individuálními investicemi do nemovitostí je celá řada. Přijít o peníze se dá kvůli podvodu, vlastním chybným rozhodnutím i neočekávanému vývoji realitního trhu.. Koupit stavební pozemek, na kterém se nedá stavět, neobyvatelný nebo naopak nečekanými nájemníky obsazený byt není v Česku žádný problém.Obzvláště opatrný by měl být investor, kterému by výpadek příjmů z pronájmu nemovitosti mohl způsobit obtíže se splácením hypotečního úvěru. Vždy je třeba počítat s obtížemi při shánění bezproblémových nájemníků, s poklesem tržního nájemného anebo růstem úrokových sazeb a nákladů na opravy a údržbu bytu či domu. Nejednoho majitele pronajímaného bytu či domu také trápí neplacení nájemného a ničení pronajatého majetku. Velkou neznámou je další vývoj na realitním trhu. Na rozdíl od jiných zemí v Česku zatím nikdy nedošlo k jeho skutečné krizi. V podstatě se zde prozatím jenom střídala období rychlejšího a pomalejšího růstu cen nemovitostí. To ovšem nemusí vydržet věčně. Kdyby se dále zpomalil růst ekonomiky a banky by začaly být zdrženlivé při poskytování dalších úvěrů, určitě by klesla poptávka po nemovitostech a s ní i jejich ceny. Se značnou rezervou je třeba brát zejména zprávy z médií. V roce 2004 bylo možno se všude dočíst, že ceny nemovitostí vyletí nahoru. Mělo k tomu dojít po vstupu Česka do Evropské unie i po změně sazby DPH, což se ale samozřejmě nestalo. Informace, že ceny nemovitostí zvolna rostou, není dostatečně poutavá. Daleko zajímavější je titulek oznamující, že po dramatickém růstu cen je očekáván jejich propad. Také ceny nemovitostí ve statistikách je třeba správně interpretovat, zvláště hovoří-li o průměrných cenách. Je to podobné, jako informace o výši průměrné mzdy. Ta přece také nic neříká o mzdě konkrétního člověka.

Do jakých nemovitostí investovat

Ke koupi jsou v Česku desítky tisíc nemovitostí. K investování se jich však hodí jen málo. Jak se v nabídkách neutopit a volit správně? Není to jednoduché, přesto jsou v Česku stovky, možná tisíce lidí, kteří to dokázali a jsou dlouhodobě úspěšní, krize nekrize. V zásadě je dvojí druh investování do nemovitostí. Jednak investice spekulativní, kdy se snažíme výhodně koupit a rychle ještě výhodněji prodat, a jednak investice dlouhodobá, od níž očekáváme pravidelný a jistý výnos. Dům, či byt? Máme před sebou rozhodování, zda koupit a pokoušet se pronajmout byt, nebo rodinný domek. První věc, která hovoří proti koupi domu, je fakt, že Češi prostě nejsou zvyklí – na rozdíl třeba od Američanů – pronajímat si dům. Pokud chceme bydlet v domě, zpravidla si ho raději postavíme nebo koupíme, než sháníme vhodný na pronájem. Lépe se nám tedy budou hledat nájemníci do bytu. Najdou se i zájemci o pronájem domu, je jich však mnohem méně než zájemců o pronájem bytu. Sníženou poptávku po domech odráží například nabídka realitního portálu Sreality – z celé ČR je na něm k pronájmu 1 736 domů, zatímco bytů se tu nabízí 25 968, tedy skoro patnáctkrát víc. Dalším důvodem, proč neinvestovat do domu, je náročnost jeho údržby (pokud se nejedná o novostavbu), naproti tomu byt si vyžaduje mnohem méně péče. Pokud byt, tak jaký? Každá lokalita má svá specifika. To, co si teď přečtete, nebude tedy platit univerzálně a stoprocentně, pro většinu případů a lokalit to však fungovat bude. Lze říci, že porovnání ročního čistého výnosu z nájmu a kupní ceny nemovitosti vychází lépe u menších bytů než u větších. Faktory hrající ve prospěch menších bytů. Nejčastěji hledají pronájem lidé, kteří nemají rodinu, přistěhovali se například za prací nebo se po škole odstěhovali od rodičů a na vlastní bydlení nemají zatím dostatečné prostředky. Tito lidé žijí buďto sami, nebo v páru. Nájemcem pro větší byt je spíše rodina a ta zpravidla zvažuje vlastní bydlení. Okruh potenciálních nájemců je tedy větší pro malé byty. Toto pravidlo však neplatí absolutně, jsou lokality, kde lidé nemají peníze na vlastní 3+1 a budou raději platit nájem, který pro nás z hlediska výnosu bude zajímavý. Nízké náklady na fond oprav – počítají se z plochy bytu. Jednoduchá a levná údržba bytu: plochy na malování, úpravu podlah, kuchyně nebo koupelny atd. jsou mnohem menší, tudíž i náklady na udržování bytu v pořádku jsou nižší.Náklady na fond oprav, správu domu a pojištění jsme při srovnání zanedbali: jsou totiž u každého bytu rozdílné, záleží na mnoha faktorech – od lokality nemovitosti, přes plán oprav společenství vlastníku jednotek až po aktuální stav domu. V Praze by ovšem tyto náklady u malých bytů neměly v běžných případech přesáhnout 35 korun na m² a měsíc.

Investice do nemovitostí: výhody

Koupě se slevou. Prodejní cenu nemovitosti určuje síla motivace a znalosti prodávajícího. V případě, že prodávající svoji nemovitost ohodnotí špatně, můžeme koupit za lepší cenu, než je na trhu srovnatelných nemovitostí obvyklá. To se však příliš často nestává, mnohem častější případ je, že prodávající svoji nemovitost přecení, nasadí cenu vyšší, než bývá u většiny uskutečněných prodejů srovnatelných nemovitostí. Pak musíme vyjednávat o slevě nebo – doslova – jít o dům dál. Dobrou koupi můžeme spíš udělat, pokud má prodávající silnou motivaci prodat co nejdřív. Takovou motivací bývají dluhy nebo potřeba peněz na investice do podnikání, na zaplacení jiné nemovitosti, ale třeba i na vyplacení partnera po rozvodu. V takových případech jsou prodávající ochotni akceptovat nižší cenu, než je obvyklá, a my můžeme uskutečnit dobrou koupi. Zvláštní příležitost, jak získat nemovitost za nízkou cenu, představuje dražba exekučně zabaveného majetku. Počet takových dražeb v posledních letech narůstá. Stabilní výnos. Výnosy z pronájmu jsou u standardních rezidenčních nemovitostí dlouhodobě stabilní. Výkyvy nejsou tak silné jako například u kupních cen a my se můžeme vcelku spolehnout, že výnos z nemovitosti při případné krizi poklesne jen mírně. Ani inflace se nemusíme bát, protože nájmy můžeme dlouhodobě zvyšovat tak, aby jejich reálná cena zůstávala stejná. Nákup na úvěr: inflace na naší straně. Většinu nemovitostí je možné financovat hypotečním úvěrem. Z vlastních prostředků musíme investovat pouze menší část kupní ceny hotovostí. Banky poskytují hypotéku na odhadní cenu nemovitosti, nikoliv na kupní. To pro nás znamená, že čím více pod odhadní cenou dokážeme nemovitost koupit, tím méně peněz pak musíme vynaložit ze svých prostředků. A navíc – pokud nakupujeme s pomocí hypotéky, proklínaná inflace konečně taky jednou hraje pro nás. Reálná hodnota dluhu totiž díky inflaci relativně klesá, zatímco nominální hodnota nemovitosti i pronájmu roste. Milion korun dluhu dnes bude mít za deset let reálnou hodnotu řádově o desítky procent nižší a účtovaný pronájem se bude s inflací zvyšovat. Inflace přeje dlužníkům.

Investice do nemovitostí: nevýhody

Starat se. O nemovitosti je potřeba se starat, hledat nájemníky a udržovat s nimi kontakt, opravovat ucpané toalety a neustále nemovitost udržovat v dobrém stavu. Není to bezpracný příjem, každá nemovitost potřebuje péči, bez které očekávaná zlatá vejce klást nebude. Správa nemovitosti je po dobré koupi druhá půlka úspěchu byznysu. Pomalé peníze. Prodej nemovitosti je v dnešní době běh na dlouhou trať – pokud nechceme nabízet pod cenou. Oproti jiným investičním aktivům, které můžeme na peníze proměnit téměř okamžitě, v obchodu s nemovitostmi je prodej a inkasování peněz z prodeje minimálně v řádu měsíců.

Náklady na prodej.Musíme vždy zaplatit daň z převodu nemovitostí ve výši tří procent z prodejní nebo odhadní ceny nemovitosti, dále platby advokátovi, kolky na katastru, odhad soudním znalcem, ověřování podpisů a tak dále, pokud prodáváme přes realitní kancelář, připočítejte několik procent prodejní ceny za provizi, o případné dani z příjmu ani nemluvě.

Nákup úspěšné investiční nemovitosti krok za krokem

Z jakých důvodů lidé nemovitost prodávají

Chtějí se odstěhovat z města a postavit si dům nebo se přestěhovat do většího bytu.
Takoví prodávající nechtějí slevit, nic je nehoní, chtějí za svůj byt dostat co nejvíc, aby umořili většinu nákladů spojených se stavbou domu nebo koupí většího bytu. S takovým prodávajícím často nemá cenu jednat, od něj slevu nedostaneme.

Rodinné vyrovnání. Rozvody nebo dědictví jsou výbornou příležitostí, jak se dostat k nemovitosti za dobrou cenu. Prodávající často řeší nějaký akutní problém (potřebují se co nejrychleji finančně vyrovnat s partnerem) nebo nedokáže posoudit hodnotu majetku, který mu de facto bez dřiny spadl do klína (dědictví bytu po babičce). Je zde vysoká pravděpodobnost domluvy za rozumnou cenu.

Finanční tíseň. V dobách realitního boomu mnohé mladé rodiny získaly byt po rodičích či prarodičích, přesto si koupily na hypotéku nemovitost v novostavbě. Byt po rodičích tito lidé pronajímali a z nájmu hradili část měsíčních splátek hypotéky. Oproti době před rokem 2008 ovšem ekonomicky přituhlo a mnohé rodiny nyní čelí finančním problémům. Měsíční splátky hypotéky na novostavbu je dusí, nehledě na to, že často mají také spotřebitelské úvěry, kontokorenty nebo dluhy na kreditních kartách. Těžká situace je nutí prodat pronajímaný byt, aby splatili část hypotéky či krátkodobé úvěry, a vzhledem k tlaku, kterému musí každý měsíc odolávat, jsou ochotni nemovitost prodat za velice rozumnou cenu. Případ mnohem vážnější finanční tísně je exekuce, která se dříve či později objeví na listu vlastnictví nemovitosti dlužníka. Zde je příležitost získat snad nejlepší prodejní cenu, nákup má však také svá rizika.

Dokážete zbohatnout na nemovitostech?

Peníze se v realitách opravdu vydělat dají, ale úplně jednoduché a bezpracné to není.

Propočtěte si, jaký musíte získat výnos, aby pro Vás investování do nemovitostí bylo zajímavé a obstálo v konkurenci dalších možných investic. Započtěte do svých propočtů i fakt, že o investici se musíte s vynaložením svého úsilí a času starat – což je nepochybně rozdíl proti bezpracnému spoření například na termínovaném vkladu. Jako dolní mez pro nákup si stanovte výnos osm procent ročně. Kolik by měla nemovitost vydělávat? Investujte v místě, které dobře znáte, tak můžete nejlíp posoudit kvalitu nemovitosti a hlavně lokality – lokalita je pro cenu nemovitosti nejvíc určující. V Praze je na výběr  opravdu mnoho nemovitostí, nevýhoda však je, že jsou často za takovou cenu, že by potenciální výnos byl asi na úrovni spořicího účtu,ideálnější je specializovat se na nejmenší byty, kde je poměr nájmu a ceny nemovitosti nejlepší.

Nefunkční společenství vlastníků zruinuje vaši investici

Kupujete byt. Sám o sobě je skvělý. Cena je báječná, okolí půvabné okolí a dostupné jsou i všecky služby, které byste mohli vy nebo váš nájemník chtít využít. Pořád tu ale může být důvod, proč do koupě nejít: ten byt prostě není ve správném domě. Co je to správný dům? Správný dům je jednak kvalitní a dobře udržovaná stavba, ale to samo o sobě nestačí. Důležité také je, aby v něm fungovaly alespoň korektní vztahy mezi nájemníky, a zejména mezi vlastníky. Když se totiž společní vlastníci nedokážou na ničem dohodnout, i dosud dobře udržovaná stavba začne brzy chátrat, v domě zavládne nepořádek – a vaše investice bude tratit na hodnotě. Pokud ve svém bytě budete chtít bydlet sami, nebude se vám tu dobře žít, pokud plánujete byt pronajímat, těžko budete shánět dobré nájemníky. Až se staneme majitelem bytu, na všech nákladech na údržbu a opravy domu se začneme podílet. Každý měsíc budeme přispívat do takzvaného fondu oprav. Kolik se přispívá, na tom se usnáší schůze společenství jednotek, případně bytového družstva, je-li dům družstevní. Jednotliví majitelé (družstevníci) přispívají částkou podle velikosti svého bytu v poměru k velikosti všech bytů v domě. Pokud koupíme byt v neudržovaném domě, dřív nebo později budeme muset nastřádat peníze do fondu oprav, abychom dům mohli postupně opravovat: s koupí bytu tedy přebíráme i finanční závazky do budoucna.

Co tedy před koupí bytu prověřit, co nezanedbat, s čím počítat?

Stav stavby - Začneme samotnou stavbou. Jako potenciální budoucí majitel bytu v domě máte právo nechat si všechno ukázat a vysvětlit. Určitě se při tom občas vyskytnou zádrhele, třebas že nebude k nalezení klíč od půdy. Buďte trpěliví, ale všímejte si i takových drobností, mohou totiž ledacos vypovídat o fungování domu jako lidského společenství. Střecha - Stav střechy patří mezi nejdůležitější věci vůbec. Než se pokoušet opravovat starou střechu připomínající cedník, je často lepší nechat udělat novou. Obojí ovšem bývá finančně dost náročné. Pokud je střecha ve špatném stavu delší dobu, je dost pravděpodobné, že bude potřeba vyměnit i krovy, to je však obrovská investice, na kterou dům nemusí mít dostatek peněz. Nebo mu pak nezbude na další nutné opravy a investice. Každopádně: dlouhodobě zanedbaná střecha vysílá varovný signál, že je cosi shnilého v domě dotyčném. A nemusí to být jen zmíněné krovy. Sklepy- Další důležitým poznávacím znamením dobře udržovaného domu jsou dobré sklepy. Vlhké sklepy vypovídají o špatné izolaci domu. To znamená další nemalé náklady. Pokud se se špatnou izolací nic nedělá, znamená to jednak, že sklepy nemohou plnit svoji skladovací funkci – všechno v nich brzy podlehne hnilobě –, ale také to, že se domem bude šířit plíseň. Pokud byste v bytě měli plastová nebo i dobře těsnící dřevěná okna (což jinak mívá spíš výhody), boj s plísněmi by byl prakticky nepřetržitý.  Vnitřní infrastruktura - Naprosto běžné by v dnešní době měly být nové stoupačky na vodu a kanalizační trubky, kromě toho však některé domy potřebují nové rozvody plynu, výměnu elektrorozvodů na chodbách, rozvody topení, nový kotel nebo modernizaci výtahu.

Fasáda a okna- Na první pohled nás u domu zaujme fasáda, my jí ovšem věnujeme až pohled poslední. Tak to totiž má být. Pokud máme děravou střechu, mokré sklepy či nefungující stoupačky, tak je nám opravená fasáda k ničemu. Ve správně fungujícím domě si to uvědomují a do fasády investují až naposledy.