KRZEPINSKI spol. s r.o. nabízí klientům zajištění vhodného financování koupě nemovitostí na úvěr včetně vyřízení hypotéčního úvěru nebo pro Vás zajistíme  vhodné refinancování stávajícího úvěru. Zastoupíme vás a vyřídíme financování za Vás bez obav a bez rizik, a to za nejnižší úrokové sazby dosažené v rámci spolupráce se všemi bankovními ústavy.

 Chci si koupit nemovitost na hypotéku.

Z hlediska hypotečního úvěru není rozdíl v tom, jakou nemovitost chcete koupit. Záleží pouze na tom, zda je v osobním vlastnictví. Pokud ano, vystačíte si v ideálním případě v bance jen se dvěma dokumenty: kupní smlouvou (nebo smlouvou o smlouvě budoucí kupní) a potvrzením o svých příjmech. Zaměstnancům takové potvrzení vystaví na požádání zaměstnavatel. Podnikatelé doloží příjmy svými daňovými přiznáními za poslední dvě zdaňovací období. Tedy například když o hypotéku budete žádat letos v květnu, budete potřebovat daňové přiznání za roky 2010 a 2011.

Informujte se ale pro jistotu přímo ve vybrané bance, zda od vás nebude chtít ještě další informace. Některé banky například vyžadují výpis z katastru nemovitostí či odhad ceny bytu, jinde tohle banka vyřídí sama za vás. „Odhad ceny nemovitosti přijde i na několik tisíc korun. Vyplatí se proto najít banku, která ho udělá za vás. Celkově je dobré předem zjistit všechny podmínky, za jakých je úvěr poskytován, a nehledět jen na výši úroku,“ vysvětluje Vladimír Vojtíšek z Hypoteční banky.

Čerpání úvěru při koupi nemovitosti většinou probíhá jednorázově. Poté, co banka úvěr schválí, uvolní peníze – buď na váš účet, nebo rovnou na účet prodávajícího. Eventuálně je možné po domluvě s prodávajícím uvolnit peníze na účet advokátní úschovny. Tam pak necháte převést celý úvěr a podle smlouvy uvolňujete postupně peníze prodávajícímu tak, aby celou kupní cenu dostal až při změně zápisu vlastníka v katastru nemovitostí. Poslední možností je takzvaný jistotní nebo vázaný účet. Neposkytují ho všechny banky, ale rozhodně je důležitou alternativou k advokátní úschově. Převod peněz probíhá podobným způsobem jako při uložení peněz u advokáta, prodávající dostává finální částku až při provedení změny na katastru. Kupující si tedy může být jistý ohledně svých financí, a navíc ho transakce může vyjít o něco levněji než u advokáta.

Kupujeme družstevní byt. Jakkoliv si můžete říci „byt jako byt“, pro banku to stejné není. Pokud totiž koupíte nemovitost, tedy například byt, do osobního vlastnictví, stává se vaším majetkem a můžete jej bance vložit do zástavy. U družstevního bytu si nekupujete nemovitost, ale podíl v družstvu, ten ale do zástavy vložit nelze. Vyřešit se to dá dvěma způsoby: pokud máte jinou nemovitost, kterou můžete poskytnout bance jako zástavu, máte řešení. Zastavovaná nemovitost přitom nemusí být přímo vaše. Pokud například vaši rodiče vlastní rodinný domek nebo byt, můžete je požádat, zda by nebyli ochotni vám vypomoci. Pokud ale takovou možnost nemáte, může pro vás být vhodnou variantou takzvaný předhypoteční úvěr. Ten získáte, pokud víte, že se družstevní byt nejpozději do jednoho roku bude převádět do osobního vlastnictví. Za předhypoteční úvěr totiž neručíte nemovitostí, ale nejpozději do jednoho roku jej musíte splatit, většinou již klasickým hypotečním úvěrem. U předhypotečního úvěru splácíte pouze úroky, jistinu začínáte splácet teprve v okamžiku, kdy je byt váš a vy získáte hypoteční úvěr.

Když stavíme dům. Oproti nákupu hotové nemovitosti, je situace toho, kdo si chce bydlení postavit podle svých představ, odlišná. Bance musí k žádosti o úvěr předložit jiné dokumenty a je jich trochu víc. Kromě doložení příjmů je potřeba bance poskytnout dokumenty vztahující se k samotné stavbě: stavební povolení, projektovou a stavební dokumentaci, smlouvu o dílo a rozpočet včetně harmonogramu prací (to když stavíte se stavební firmou), případně položkový rozpočet s harmonogramem a soupis prováděných prací včetně ocenění. Zapomenout nesmíte ani na ocenění nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí a snímek z katastrální mapy umějí některé banky díky dálkovému přístupu do katastru zařídit samy.  „Dobrá zpráva je, že při doložení všech potřebných dokumentů bývá vyřízení žádosti stejně rychlé jako u hypotečního úvěru na koupi nemovitosti. Navíc se nemusíte bát, že byste na některý z dokumentů zapomněli, banka vám vždy ráda poradí a s jejich kompletací pomůže" podotýká Vladimír Vojtíšek z Hypoteční banky. Klíčovým rozdílem oproti úvěru na nákup nemovitosti je postupné čerpání peněz. To se vás bude týkat především tehdy, pokud nemáte možnost po dobu stavy vložit do zástavy jinou nemovitost (se kterou mohou opět pomoci například rodiče). Máte-li vlastní peníze na nákup pozemku nebo jste ho například zdědili, použijete v první fázi k ručení pro banku právě tento pozemek. Bude se vám hodit, že ceny pozemků jsou v současné době poměrně vysoko, protože většinou vystačí jako zástava na hrubou stavbu. Po dokončení hrubé stavby ji zanesete do katastru nemovitostí a ručíte jí, stejným způsobem postupně necháte zanést do katastru další fáze stavby. Toto „zhodnocení“ pak slouží jako podklad pro čerpání dalších prostředků, abyste mohli pokračovat ve stavbě. Berete-li si úvěr i na nákup pozemku, nemůžete jej bance zastavit za hrubou stavbu – musíte tedy buď sehnat minimum vlastních financí na stavbu, nebo využít předhypoteční úvěr. Když dokončíte hrubou stavbu, zapíšete ji do katastru nemovitostí a postupujete dále jako v prvním případě. Chybí-li vám hotovost na první fázi stavby, můžete také zkusit sehnat stavební firmu, která počká s placením až do chvíle, než se hrubá stavba zapíše do katastru. Relativně nejvolněji můžete peněžní prostředky čerpat v případě, který jsme již naznačili výše: pokud se bance zaručíte jinou nemovitostí. Má-li totiž tato nemovitost stejnou hodnotu jako váš úvěr, nebo dokonce vyšší, nemusíte čekat, až dojde k zápisu do katastru. Naopak, můžete peníze čerpat podle potřeby nebo i všechny najednou ještě předtím, než poprvé „kopnete do země“. Po dohotovení domku jednoduše vyvážete původní zastavenou nemovitost a místo ní za svůj úvěr zastavíte bance nově postavený dům. Výhodou tohoto postupu je také to, že můžete rovnou splácet úvěr, respektive jistinu. Jinak totiž hradíte pouze úroky až do chvíle, než vyčerpáte celou plánovanou částku.

Přítel není manžel. Jelikož si tazatelka chce pořídit vlastní bydlení s přítelem, není od věci se také zastavit nad právními aspekty skutečnosti, že z přítele se může, ale nemusí stát manžel. Podle Českého statistického úřadu u nás sňatečnost, hrozné to slovo, v 90. letech výrazně klesla a věk snoubenců stoupl. V roce 2008 dokonce došlo k dalšímu výraznému poklesu sňatečnosti. Mimochodem, když už jsme u toho, teď koncem roku máte malou pravděpodobnost, že ke sňatku dojde – nejvíce svateb je v létě a tento trend posiluje. Je tu také poloviční pravděpodobnost, že pokud se vezmete, tak se také rozvedete. Rozvodovost od 50. let, kdy byla kolem desíti procent – a dnes se rozvádí každé druhé manželství. Je tedy velmi dobré majetkový aspekt nepodcenit, jelikož jsou známy z praxe různé odstrašující případy. Není nad to, nechat si takovou věc vysvětlit od odborníka. Advokátka Alena Němcová říká: Pokud si tazatelka „bere hypotéku s přítelem“, nejedná se vůbec o majetkový vztah, jak jej známe mezi manželi – mezi druhem a družkou nevzniká nic jako společné jmění manželů. Přítel se však samozřejmě může stát ručitelem, bude-li chtít či bude-li banka ručitele vyžadovat.Pokud se tazatelka s přítelem rozejdou, pak nemovitost náleží samozřejmě do výlučného vlastnictví tazatelky. Stejně tak je tazatelka výlučně zavázána ze smlouvy o poskytnutí hypotéčního úvěru. Může se však stát, že mezi tazatelkou a jejím nyní již ex-přítelem vznikne spor o to, jak to bylo se splátkami hypotéky, a to za situace, kdy expřítel nějak finančně tazatelce přispíval.

Jednejte alespoň se dvěma bankami. Soutěž občas dokáže zázraky a může jít o důležitý faktor, který vám pomůže zkrátit dobu zpracování úvěru, nebo vám dokonce úvěr i o něco zlevní. Banky po krizi nemají zrovna přebytek klientů a při získávání jejich přízně se dost snaží. Jednání s více bankami vám také umožní porovnat administrativní požadavky bank, které mohou být nadstandardní (mnohdy jde o přehnanou iniciativu některých úředníků a nikoli o běžný požadavek banky). Zároveň doporučujeme, aby do výběru byla zahrnuta „vaše“ banka, tj. banka, kde máte běžný účet a případně i další finanční produkty – tato banka vás nejlépe zná a v případě dobré historie by měla mít silný zájem vám úvěr poskytnout. Po zvážení nabídek od více bank se pak můžete rozhodnout a jednat jen s tou jedinou. Ideální situací je, když se vám tímto způsobem podaří snížit úrok či jinak zlepšit podmínky u „vlastní“ banky.

Jednejte přímo s bankou. Tato podmínka zní možná na první poslech podivně, vždyť s kým jiným než s bankou byste měli jednat, že? Finanční instituce však používají celou řadu externích prodejců, kteří se vám mohou představit tak, že to vypadá, jako by byli přímo zaměstnanci banky. Něco podobného lze tvrdit také o různých dalších zprostředkovatelích. Hovoříme-li o hypotéce, není výjimkou, když má realitní agent dohodu s bankou o získání provize a tedy se v hypotéce také sám angažuje. Tito zprostředkovatelé jsou však obchodníci, a nemívají tedy zkušenosti s procesem schvalování úvěru. Navíc je otázkou, jak jsou tito zprostředkovatelé placeni a za co mají přesně provizi – to pak určuje jejich motivaci a jejich chování vůči zákazníkovi (tlačí zákazníka tam, odkud jim plyne nejvyšší provize). Proto je tedy dobré důsledně dbát na to, abyste jednali přímo s pracovníky banky; ti bývají zkušenější a mají lepší znalost vnitřních schvalovacích procesů banky.

Zkontrolujte si své úvěrové limity. Do celkového úvěrového limitu se vám započítávají i vaše stávající úvěrové limity, které pak ovlivní maximální možnou výši čerpání vašeho nového úvěru. Nehraje v tomto případě roli, zda již schválené úvěrové linky čerpáte či nikoli. Dobrým příkladem budiž kreditní karty. Pokud máte na kreditní kartě limit řekněme 80 tisíc Kč, ale ve skutečnosti kartu používáte na transakce maximálně v objemu 20 tisíc Kč, započítá se vám do celkového úvěrového limitu 80 tisíc Kč. Pokud tedy máte již nějaké úvěrové produkty a nepotřebujete je, je vhodné je omezit nebo rovnou zrušit, aby vám zbytečně neomezovaly limit na hypotéku.

Vše dokumentujte. Nedejte na ústní sliby a pokud možno vše si zadokumentujte písemně. Zejména prodejní agenti jsou schopni vám slíbit modré z nebe, nicméně realita všedního života je jiná. Neváhejte tedy bance posílat své dotazy a podklady písemně a na ústní sdělení se příliš nespoléhejte. Po dodání podkladů pro úvěr se vždy ptejte, jestli jsou tyto podklady v pořádku, a ujistěte se, že tím jsou požadavky banky splněné.

Co potřebujete při koupi na hypoteční úvěr ?

Prvním krokem, když se rozhodnete pořídit nemovitost na úvěr je dobré znát svou finanční bonitu. Doporučujeme Vám žádat o úvěr ten bankovní ústav, který vede Váš běžný účet, tento Vás zná, je mu znám též obrat na Vašem účtu a dá se říci, že Vaše postavení je o mnoho výhodnější než-li člověka z “ulice“. Pokud si nejste jisti, který bankovní ústav  zvolit doporučujeme Vám kontaktovat vícero bankovních ústavů a informovat se na obchodní podmínky při poskytování úvěru. Doporučuji volit mezi 3-4 bankovními ústavy. Obchodní podmínky bývají vesměs podobné, podstatný rozdíl bývá v poplatku za projednání úvěru a dalších nákladech. Níže Vám připojujeme základní kroky, tak jak „věc běží“ při standardním úvěrování nemovitosti. Podklady byly přijaty z realizovaných obchodních případů ke dni 31.1.2012.

Krok 1 :

Zjištění bonity klienta (do jaké částky můžete nemovitost hledat) : S sebou na jednání do banky přineste rozpis příjmů za poslední tři (šest)* měsíců nebo daňové přiznání za poslední jeden (dva)* roky. Kompetentní pracovník banky je oprávněn Vám podle dokladovaných příjmů vypočítat do jaké částky můžete byt ke koupi hledat. Samozřejmostí je, že se budete částečně podílet na koupi předmětného bytu také ze svých prostředků. Všeobecně se dá říci, že banky jsou ochotné profinancovat až 70% z ceny pořizované nemovitosti, Váš podíl na koupi by tedy měl činit 30% z vlastních prostředků. Některé bankovní ústavy jsou schopné vystavit po shlédnutí dokladů o příjmech  potvrzení o finanční bonitě klienta. Pro zjednodušení – potvrzení, že za splnění podmínek banky pro uzavření smlouvy o hypotečním úvěru Vám půjčí částku XY, přičemž z této Vy budete hradit XY%.

Krok 2 :

Po absolvování kroku 1, což doporučuji ještě dříve než si začnete nemovitost ke koupi hledat, můžete přistoupit k vyhledávání vhodné nemovitosti podle Vašich požadavků. Máte-li vhodnou nemovitost, kterou hodláte koupit, a předem jste tuto již viděli (doporučuji prohlídku s odborníkem, viz. naše doporučení při koupi nemovitosti) a seznámili jste vlastníka se způsobem financování, je čas podat žádost o úvěr ke které se přikládají dokumenty :  smlouva o smlouvě budoucí kupní (doporučuji, aby samotný text kupní smlouvy již obsahovala) nebo kupní smlouva na pořizovanou nemovitost, výpis z katastru nemovitostí ne starší než jeden měsíc (doporučuji zajistit nový ke dni podání žádosti), potvrzení o úhradě splátky kupní ceny, tedy částky kterou platíte Vy z Vašich zdrojů, pokud ji vlastníkovi vyplatíte při podpisu v hotovosti. Potvrzení má zpravidla obsahovat prohlášení prodávajícího, že obdržel první splátku kupní ceny ve výši…, na základě smlouvy …….., podpis ověřený. Pokud hradíte splátku bankovním převodem, tak výpis z Vašeho účtu s odepsanou platbou, pokud je placena splátka z banky kde žádáte úvěr postačí originál příkazu k úhradě, platbu si zjistí banka sama, nabývací titul prodávající strany, tedy titul na jehož základě bylo vlastnické právo v katastru zapsáno, snímek z katastrální mapy, tržní ocenění nemovitosti – obdržíte seznam smluvních znalců banky, domluvíte možnou prohlídku nemovitosti za účasti znalce a předáte mu dokumenty (plány, pokud jsou k dispozici, snímek z katastrální mapy, výpis z katastru nemovitostí, postačí kopie), potvrzení příjmů od zaměstnavatele za poslední tři (šest)* měsíců nebo daňové přiznání za poslední jeden (dva)* roky s dokladem jejich zaplacení, podepsaná žádost o úvěr, formulář Vám vydá pracovník banky, pojistnou smlouvu (pojištění úvěru) smluvní pojišťovnou banky – kontakt dostanete, někdy je požadovaná až při čerpání, životní pojištění, bývá již zahrnuto v rámci předchozího bodu v jedné pojistné smlouvě.

Krok 3 :

Podpis úvěrové smlouvy mezi Vámi a bankovním ústavem. Tímto dokumentem Vám bankovní ústav poskytuje úvěr s finálním čerpáním do určitého data s vymezením dokumentů po jejichž předložení bude částka vyplacena na bankovní účet prodávajícího – vlastníka. Ideální je spojení podpisu úvěrové smlouvy společně s podpisem zástavní smlouvy a kupní smlouvy, a to vše v jeden den. Zde se nabízejí dvě varianty  podle toho zda jste uzavřeli při kroku č. 2 kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí. Při smlouvě o smlouvě budoucí kupní : tato samotná sjednává budoucí závazek, že do nějaké doby nebo za splnění podmínek bude uzavřena kupní smlouva k předmětu prodeje, za sjednanou kupní cenu.Uzavíráte kupní smlouvu s prodávajícím, uzavíráte smlouvu o zřízení zástavního práva k nemovitosti ve prospěch bankovního ústavu, který koupi financuje, uzavíráte pojistnou smlouvu na nemovitost s vinkulací pojistného plnění ve prospěch banky, podepisujete příkaz k úhradě na Váš účet (zbytek kupní ceny 70%-hypoteční úvěr), aby čerpání již nebylo vázáno na Vás. Je možný ještě tento postup : prodávající-vlastník uzavírá smlouvu o zřízení zástavního práva, tedy zřídí zástavu ve prospěch Vaší banky, která financuje koupi, uzavíráte kupní smlouvu, ve které bude sjednáno, že prodávající zřizuje zástavu a Vy nemovitost i se zástavou kupujete, další dle předchozího bodu. Při smlouvě kupní : uzavíráte smlouvu o zřízení zástavního práva, prodávající může být též jejím účastníkem, uzavíráte pojistnou smlouvu na nemovitost, podepisujete příkaz k úhradě na Váš účet (zbytek kupní ceny 70%-hypoteční úvěr), aby čerpání již nebylo vázáno na Vás.

Krok 4 :

Za předpokladu, že jste podepsané smlouvy dle kroku 3, tedy kupní smlouvu a smlouvu o zřízení zástavního práva doručili do podatelny katastrálního úřadu, čekáte již na finální čerpání, které proběhne po předložení dokumentů : originálu zástavní smlouvy s vyznačenou doložkou katastrálního úřadu o provedení vkladu do katastru nemovitostí, originálu kupní smlouvy s vyznačenou doložkou katastrálního úřadu o provedení vkladu do katastru nemovitostí, výpisu z katastru nemovitostí ve kterém bude zapsáno Vaše vlastnictví k předmětné nemovitosti a zástava ve prospěch financujícího bankovního ústavu (vždy se však informujte na Vaší bance na konkrétní postup, který upřednostňujete), finální čerpání dle kroku 4 může být provedeno i na předložení pouze jednoho z dokumentů nebo může být požadován i jiný dokument, vždy záleží na dohodnutém postupu s bankou.