Krzepinski spol. s r.o. nabízí komplexní poradenství a právní služby pro družstva nebo pro společenství vlastníků při řešení problémů s nájemníky. Nabízíme právní zastoupení při převodech bytů do osobního vlastnictví včetně zajištění prohlášení vlastníka a souvisejících služeb a pomoc při řešení zdánlivě neřešitelných problémů:  1/ Pomoc při financování kupní ceny za dům,  2/ Směnu bytu nečlena družstva s jiným měnitelem, který by se následně rád stal členem družstva a zaplatil tzv. mimořádný členský vklad v tržní úrovni ceny obsazeného bytu dle plochy bytu nebo podle adresy bytu či charakteru domu,  3/ Vyhledání náhradního bytu (i náhradního ubytování) pro nájemníka – neplatiče nebo nájemníka, který narušuje v domě dobré mravy a většinou jde o nájemníky – nečleny družstva v situacích, kdy jim soud rozsudkem přiznal náhradní byt (náhradní ubytování) nebo kdy družstvo samo hledá mimosoudní a tudíž rychlé řešení problému  touto  cestou,  4/  Rychlé a mimosoudní obstarání bytů (s regulovaným nájemným a s trváním nájemní smlouvy na dobu neurčitou) pro dvougenerační rodinu nebo pro manžele v rozvodu, či po rozvodu, kteří jsou členy družstva, ale stávající bytová situace je pro ně neúnosná,  5/  Pro členy družstva: obstarání jiného družstevního bytu (nebo bytu v osobním vlastnictví)  formou  tzv. „vazbového obchodu“, který  je časově synchronizován tak, že v okamžiku prodeje ( převodu) Vašeho bytu je již vyhledán a „zálohován“ jiný byt pro Vás, 6/ Spolupráce se soukromým exekutorem, který v krátkém čase zajistí uvolnění bytů a „přesune“ do bytových náhrad problémové uživatele bytů,  7/ Kdy soukromý exekutor vyhlásí exekuci na vypořádací podíl v družstvu, nařídí exekučním příkazem družstvu, aby dlužníka (člena družstva), který dluží jinde, okamžitě vyloučilo z družstva, vypracovalo mimořádnou účetní uzávěrku a vyčíslilo vypořádací finanční podíl bývalého   člena  družstva  a  tento   převedlo  na  účet  exekutora,  to   vše   pod   sankcí exekutora pro družstvo, případně pod hrozbou exekuce přímo na majetek družstva,  8/ Zprostředkujeme výkup bytu obsazeného nájemníkem nebo uživatelem bytu (ať už byt užívá bez právního důvodu či jinak),  9/  Obsazení volného bytu v domě formou výběrového řízení ve prospěch takového nově přijatého člena družstva, který nabídne nejvyšší mimořádný členský vklad (v tržní úrovni),  10/  Kdy nájemce bytu je ve výkonu trestu a po tuto dobu je řešení jeho bytových problémů zdánlivě neřešitelné zajistíme řešení bytové náhrady, event. výměny bytu, oddlužení bytu apod. již v době výkonu trestu odsouzeného,  11/ Kdy nájemce je nesvéprávný nebo s omezenou způsobilostí k právním úkonům zajistíme dohodu s opatrovníkem, odborem sociální péče OÚ a s opatrovnickým soudem o přestěhování nájemníka na jinou adresu nebo mimo Prahu či do léčebného zařízení.

Problémy správy bytových domů a jejich řešení

S těmito problémy přicházejí do Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků (SMBD) téměř denně jak členové a zástupci orgánů bytových družstev (BD), tak ze společenství vlastníků jednotek (SVJ). Problémové oblasti jsou u obou právních forem na společné bydlení poměrně rovnoměrně rozděleny. Jde zejména o záležitosti služeb spojených s bydlením, opravy domů, neplacení na správu domu a problémy vztahu klient – správce domu.  U služeb spojených s bydlením se obracejí o radu výhradně jen sami členové BD nebo SVJ. Předkládají od správců obdržené neúplné údaje k vyúčtování nebo chybně provedené vyúčtování. Nutno dodat, že zejména vyúčtování tepla je velmi složitá záležitost.

U vztahu klient – správce činí značné organizační problémy to, že mezi uživateli bytů a správcem je mezičlánek představenstvo BD nebo výbor SVJ. Z hlediska právních vztahů se družstevník nebo vlastník bytu nemá obracet přímo na správce, ale na zástupce BD nebo SVJ. Samozřejmě, že přímé jednání uživatel bytu – správce je rychlý a správce má profesionální aparát pracující v běžné pracovní době. Členové představenstev a výborů vykonávají svoje funkce při zaměstnání a často bez potřebných znalostí, což komplikuje proces správy domů. Správci k tomuto problému přistupují různě. Ing. Válková, jednatelka pražské Správy družstevních realit k tomu uvádí: „Statutární zástupci se často diví, že by měli veškeré změny v počtech osob, převody členských práv a povinnosti, prodeje bytů, hlásit správci, což potom vede ke zbytečným reklamacím při ročním vyúčtování služeb. Někteří statutární zástupci málo informují nájemce bytů nebo vlastníky o běžném provozu nemovitosti a z toho pak plynou různá nedorozumění ve správě domu. Pokud jde např. o dohody o provedení práce, nebo o odměňování představenstev a výborů, vyplatí mnohdy zaměstnancům mzdy nebo statutárním zástupcům odměny bez předchozí konzultace s námi, takže se potom dodatečně dávají záležitosti do pořádku se zdravotními pojišťovnami a s odvody daní finančním úřadům.“ Kromě statutárních orgánů BD a SVJ nezřídka komplikují vztah uživatel bytu – statutár – správce, případy nevhodně horlivých kontrolních komisí. Namísto vyžadování podkladů od statutárních orgánů se snaží kontrolovat účetní doklady přímo na pracovišti správce a spouští se tak kolotoč nadbytečných a komplikovaných jednání.

Oblast oprav domů – je jednoduší u BD než u SVJ. V BD se rozhoduje nadpoloviční většinou přítomných na schůzi a v případě neúsnášeníschopnosti schůze lze svolat schůzi náhradní, kde již usnášeníschopnost není problém. Účast na shromáždění vlastníků, dosažení potřebné ¾ většiny všech k opravám společných částí domů, nebydlící vlastníci ve svých jednotkách atp., by vydalo na samostatný článek. Správci mají zkušenosti, že mnohdy vlastníky bydlící v nižších patrech vůbec nezajímá, že pod střechou má někdo problémy se zatékáním a nechtějí opravu střechy. Naopak se projevuje, že ti vlastníci, kteří krátce po převodu bytů do vlastnictví chtějí byty prodávat, tlačí na opravy společných prostor domů, aby dům působil navenek dobře a kupující zaplatil požadovanou částku.  Pro obě formy bydlení se pak vyskytují zcela shodné problémy. Hovoří opět Ing. Válková – „I při správě nemovitostí se především tam, kde v nemovitostech bydlí starší ročníky, projevuje to, že “mají hluboko do kapsy”. Více než kdy jindy sledují a porovnávají, kolik si revizní technici, opraváři účtují za svoji práci. Hledají možnosti, jak nevhodně ušetřit – příkladem může být např. to, že dveřní otvírač si koupí sami a nechají si jej jen namontovat, místo nového zámku do vstupních dveří nejdříve požadují možnost opravy, rozvažují, zda si zaplatit paušál u havarijní NON-STOP služby a věří, že se u nich žádná havárie nepřihodí (ovšem pak jsou překvapeni, když při havárii v noci nemohou nikoho sehnat a když havarijní služba přijede, že si účtuje vyšší sazbu, protože klient není jejich smluvním partnerem). S velmi nebezpečným šetřením souvisí i to, že někteří klienti nepožadují odstranění závad z revizí s tím, že podle nich to ještě není tak nutné.“

Oblast platební morálky – opět se objevují větší problémy u SVJ. Někteří vlastníci nerespektují rozhodnutí shromáždění a určují si svoje zálohové platby sami jak na opravy společných částí domu, tak na služby spojené s bydlením. S tím souvisí problém s úhradami faktur za služby, a to hlavně za teplo v zimním období, kdy SVJ docházejí prostředky kvůli neplatičům a často jen díky benevolenci správců kotelen pak všichni nepřijdou o zásobování teplem. Pokud mají družstva problémy s neplatiči, často stačí dlužníkům jen připomenout možnost vyloučení z družstva. V případech problémů s neplatiči v SVJ, pak ani upomínky významně nepomáhají a je možné řešení jen soudní cestou. SVJ často s tímto řešení zbytečně váhají. Ze své praxe mohu potvrdit, že v této oblasti soudy jednají rychle (alespoň v Praze) a není problém aby SVJ dostalo své peníze zpět. Rovněž exekutoři jsou velmi rychlí. Lze jen doporučit, aby neprodleně po rozsudku na povinnost úhrady dluhu, uplatnilo SVJ u katastru nemovitostí zástavní právo na jednotku dlužníka. Také se mohou dozvědět, že nejsou první, kdo na jednotku uplatňuje zástavní právo. Výkon exekuce prodejem bytové jednotky již také není ničím neobvyklým.

Dobré zkušenosti se správou domů. Ze své desetileté zkušenosti se správou 45 domů ve smíšeném vlastnictví BD a vlastníků jednotek, mohu označit předpoklady úspěšné a bezproblémové správy. Stabilní kolektiv pracovníků (není jednoduché ho vybudovat), schopní a pracovití zaměstnanci správce (obě podmínky současně nebývají vždy), co nejvyšší informování uživatelů bytů o práci správy různými způsoby, dobrá spolupráce s představenstvem a specialita BD – domy v jedné lokalitě. Z dlouhodobé stability pracovníků pak např. mj. vyplývá, že technici znají nejen jména téměř všech uživatelů bytů ve správě, ale i jména jejich psů. Moje zkušenosti potvrzují i další správci. U frýdecko-místecké správní firmy ISA Consult s.r.o. s pobočkami v městech severní Moravy, jsem měl možnost zúčastnit se dvou informačních seminářů pořádaných pro klienty firmy i pro pozvané zástupce BD a SVJ z Karviné a okolí. Kromě obsáhlých informací od správce, účastníci vyslechli mj. zástupce stavebního odboru města k zásadám ohlašování a povolování oprav domů, technika plynu, bezpečnostního a požárního technika atp. Firma vydává pro své klienty informační písemnost, což je u správců výjimečné. Pražská správní firma First, s.r.o. pořádá konzultační porady pro zaměstnance svých poboček s poradci SMBD. Pražská správa družstevních realit připravila rovněž konzultační seminář pro své klienty za účasti poradce SMBD a o svých zkušenost říká Ing. Válková – „K odstranění komunikačních problémů s našimi klienty dáváme důraz na osobní a individuální přístup ke klientům a čím delší dobu nemovitost spravujeme a známe statutární zástupce, a to jak jejich pracovní starosti, tak i osobní, tím bezproblémovější je naše práce (někteří klienti s námi spolupracují už i 15 let). Výbornou příležitostí je jak pro nás, jako správce, tak pro bydlící v domech, účast našich zástupců na členských schůzích a shromážděních SVJ, kdy máme možnost osobně poznat i bydlící (nejen statutární zástupce) a slyšet i o jejich každodenních starostech. Výhodné je používání komunikační výpočetní techniky u klientů. I starší ročníky dnes používají internet (nedávno zemřel předseda výboru SVJ, kterému bylo přes 83 let, a přesto s námi předtím čile komunikoval po internetu). Dobrou zkušenost máme s platbami prostřednictvím SIPO, také s doplňkem naší smlouvy s Českou poštou v tom, že vystavuje upomínkové poukázky SIPO těm, kteří neuhradili běžný měsíc. Tam, kde nájemci bytů nebo vlastníci hradí na základě toho, že sami dávají příkazy k úhradě, se platební morálka zhoršuje. Také dobře funguje elektronický styk s Českou poštou při vystavování poukázek k výplatě přeplatků z vyúčtování služeb. Dá se říci, že vystavíme-li např. už druhou upomínku, reagují dlužníci převážně rychle a dluhy doplácejí (zde jde ale o dlužníky, kteří neuhradili okolo dvou plateb – tedy není to u nich pravidlem – spíše to bylo vlivem nějaké životní situace).“ Věřím, že dobrá práce správců se bude rozvíjet nejen podle uvedených zkušeností.

Nefunkční společenství vlastníků zruinuje vaši investici

Kupujete byt. Sám o sobě je skvělý. Cena je báječná, okolí půvabné okolí a dostupné jsou i všecky služby, které byste mohli vy nebo váš nájemník chtít využít. Pořád tu ale může být důvod, proč do koupě nejít: ten byt prostě není ve správném domě. Co je to správný dům? Správný dům je jednak kvalitní a dobře udržovaná stavba, ale to samo o sobě nestačí. Důležité také je, aby v něm fungovaly alespoň korektní vztahy mezi nájemníky, a zejména mezi vlastníky. Když se totiž společní vlastníci nedokážou na ničem dohodnout, i dosud dobře udržovaná stavba začne brzy chátrat, v domě zavládne nepořádek – a vaše investice bude tratit na hodnotě. Pokud ve svém bytě budete chtít bydlet sami, nebude se vám tu dobře žít, pokud plánujete byt pronajímat, těžko budete shánět dobré nájemníky. Až se staneme majitelem bytu, na všech nákladech na údržbu a opravy domu se začneme podílet. Každý měsíc budeme přispívat do takzvaného fondu oprav. Kolik se přispívá, na tom se usnáší schůze společenství jednotek, případně bytového družstva, je-li dům družstevní. Jednotliví majitelé (družstevníci) přispívají částkou podle velikosti svého bytu v poměru k velikosti všech bytů v domě. Pokud koupíme byt v neudržovaném domě, dřív nebo později budeme muset nastřádat peníze do fondu oprav, abychom dům mohli postupně opravovat: s koupí bytu tedy přebíráme i finanční závazky do budoucna.