Realitní trh v roce 2012

Vyjdeme-li z premisy, že primární realitní trh určuje vývoj sekundárního trhu realitního servisu, pak je jasné, že prasklá tržní bublina cen musela nutně ovlivnit trh realitních služeb. Zároveň stagnace realitního trhu v postkrizovém období vyvolává zásadní reakce realitních zprostředkovatelů, makléřů a kanceláří. Menší tržní koláč nutně vede k zostření konkurence, diferenciaci mezi jednotlivými poskytovateli služeb a koncentraci trhu s negativním dopadem na vznik nadbytečných kapacit. Otázkou zůstává, zda již krize trh realitních služeb pročistila dostatečně. Lze se obávat, že doposud k tomu nedošlo, alespoň ne na 100 %. Důvod hledejme v (paradoxně) nedostatečně rozvinuté poptávce po kvalitě realitního servisu, dokazované jednak vysokým podílem realitních transakcí bez účasti profesionálního zprostředkovatele, jednak klientskými preferencemi nízké ceny těchto služeb na úkor jejich komplexnosti a kvality. A není divu. Neexistující tržní regulace nadále umožňuje existenci nekvalitních služeb ze strany neprofesionálních poskytovatelů, a to nejen z řad takzvaných „obývákových“, či „garážových“ realitek či „agentů chodců“, ale také některých národních i nadnárodních realitních sítí. Další otázkou je, kdo bude do budoucna kultivovat realitní trh? Bude to legislativa a exekutiva, profesní organizace nebo realitní sítě s velkým tržním podílem? Ať tak, či tak, pro další rozvoj realitního zprostředkování a poradenství je definování, prosazování a kontrola standardů služeb, jakosti, etiky, spolu s realitním vzděláváním, profesionalizací realitních makléřů, normotvornou činností a řízením kvality produktů i procesů již dávno podmínkou nutnou, nikoliv však postačující. Nestanou-li se zásady férového obchodu s nemovitostmi (za spravedlivou cenu a s ochranou všech účastníků realitní transakce) základní mantrou celého sektoru, nelze očekávat zvýšení kredibility realitních zprostředkovatelů ani rehabilitaci trhu realitních služeb v očích veřejnosti. Totéž platí u nutnosti profesionalizace a zvýšení kvality realitního poradenství z hlediska tržního výzkumu a vývojových predikcí u základních tržních agregátů, tedy nabídky, poptávky a cen – a to v celém spektru trhu a s ohledem na jeho výsostně lokální ráz s výraznými regionálními specifiky.

Pokles cen bytů

Nejvíc ztratily vlivem krize na hodnotě velké byty 4+1. Letos už ale propad cen bytů zpomaluje. Nabídkové ceny čtyřpokojových bytů za poslední tři roky ztratily přes třicet procent hodnoty, a majitelé tak zaznamenávají největší ztráty. Podobně na tom je i kategorie bytů tři plus jedna, která se ve stejném období propadla o 29 procent. Menší byty spadly zhruba o čtvrtinu. Propad cen největších bytů pokračuje i letos, zatímco u těch ostatních už zpomaluje.Cena čtyřpokojových bytů k začátku tohoto měsíce meziročně klesla o více než 11 procent, u bytů 1+1 a 2+1 meziroční pokles dosáhl 1,6 procenta a u bytů 3+1 pak 2,8 procenta. "Hodně rodin sáhne raději po menším bytě, protože se stále obávají ztráty zaměstnání. Když splácení hypotéky neutáhnou, menší byty snadněji prodají. Je na ně víc kupců,". Nabídkové ceny bytů jsou stále o hodně vyšší než prodejní ceny – podle makléřů v průměru až o desetinu. "Vývoj ale kopíruje situaci v prodejních cenách,".

Obecné trendy aktuálního vývoje realitního trhu v Česku

  

Podobně jako ve druhé polovině roku 2008 a v roce 2009, pokračoval i v roce 2011 propad trhu, i když v relativním vyjádření se jednalo o menší procentní hodnoty. Propad trhu se projevil jak ve snížení objemu realizovaných obchodů, tak i v poklesu kupních cen. Jedním z prvků, který negativně ovlivnil trh nemovitostí byly nedobrovolné dražby. Oproti roku 2009 (kdy se již naplno projevila ekonomická a finanční krize), vzrostl v loňském roce objem majetku, draženého v nedobrovolných dražbách o 526 % (v absolutních číslech ze 152 milionů na 800 milionů). Podle informací z České bankovní asociace přitom zatím české banky realizovaly prostřednictvím nedobrovolné dražby jenom zlomek všech potenciálních nesplacených úvěrů. I banky si jsou jistě vědomy, že masový prodej zástav by vedl k plošnému poklesu cen nemovitostí a tím i k menšímu procentnímu uspokojení pohledávky banky za dlužníkem.

Korporátní stavby 

Administrativní prostory - Celková nabídka administrativních prostor dosáhla v roce 2011 jenom v Praze hodnoty 2 700 000 čtverečních metrů moderních kancelářských ploch. V roce 2010 byla dokončena méně než polovina objemu nových kancelářských ploch oproti roku 2009 a počet nových kancelářských ploch se dostal pod objem produkce z roku 2007. V roce 2012 by měl meziroční propad dosáhnout hodnoty 80 %. Novým prvkem je redukce počtu administrativních ploch v prima rate lokalitách. V centru Prahy, kde se nachází přibližně 19 % z celkové kapacity administrativních ploch, dochází k odchodu velkých nájemců (ČSOB, Komerční banka, a další) do nových, moderních, administrativních center na okraji Prahy a budovy, které byly v 90. letech minulého století rekonstruovány na administrativní prostory jsou zpětně rekonstruovány na byly nebo polyfunkční objekty s byty a prodejními prostory v parteru a rozprodávány po jednotlivých bytových jednotkách.

Průmyslové nemovitosti

Trh průmyslových nemovitostí v roce 2010 až na výjimky nerealizoval žádné transakce. Ještě v roce 2009 bylo dostavěno a předáno uživatelům přibližně 640 000 čtverečních metrů průmyslových nemovitostí ( v roce 2007 to bylo přes 1 000 000 čtverečních metrů). Nové investice se v roce 2010 téměř nepřipravovaly. Ojediněle byly dostavěny nové průmyslové objekty tam, kde byla nabízena nějaká komparativní výhoda typu zasíťovaného pozemku zdarma v průmyslové zóně. Sklady - Vzhledem k charakteru České republiky jako typicky tranzitní země a oživení produkce ve Spolkové republice Německo a Rakousku se zastavil poměr vakance (podílu nepronajatých prostor) a poklesl pod 20 %. Nájmy skladových prostor za rok 2011 mírně poklesly, předpoklad dalšího vývoje nájmů je spíše pozitivní. Připravovaná výstavba skladových objektů klesla na 25 % stavu před rokem 2007, včetně skladů s řízenou atmosférou.

Obchodní centra 

Podle všech známek narazila obchodní centra na limit poptávky. Meziroční pokles maloobchodních tržeb, který byl v roce 2009 3,00 % se zvětšil v roce 2011 na 4,30 %. Návštěvnost obchodních center klesla v průměru o 6 - 9 %. Nájmy prodejních ploch klesly v nákupních centrech až o 30 %, poprvé se objevila nepronajaté prostory. Rok 2012 bude v české historii prvním rokem polistopadového vývoje kdy zřejmě nebude dokončeno a otevřeno žádné velké obchodní centrum.

Hotely

Krize v hotelnictví, která začala v roce 2009 propadem kongresové turistiky pokračovala i v roce 2011 a zasáhla i Prahu a lázeňská centra (Karlovy Vary). Obsazenost lůžek klesla v průměru na 38 % a asi o třetinu se snížily ceny za ubytování. Přesná analýza tohoto sektoru trhu je relativně obtížná, protože řada transakci probíhá skrytě, bez veřejné inzerce, v mnoha případech se také prodávají hotely jako podniky, tedy se zařízením, technologiemi a franšízami.

Nájmy

Stejně jako v roce 2010 pokračoval pokles průměrných cen nájmů jak v sektoru rezidenčních, tak i korporátních nemovitostí. Tím, že dále poklesla poptávka po práci, nedošlo k vnitřní migraci pracovní síly v rámci České republiky a tím i zvýšení poptávky po různých typů nájmů od ubytoven až po byty. U základní poptávky po bydlení nedošlo k substitučnímu efektu, kdy by zájemci o bydlení byty pronajímali místo aby si je kupovali. Spíše se zdá, že řada zájemců svojí poptávku po bydlení odkládá do budoucna, do doby, kdy bude mít větší jistotu pravidelného příjmu. U administrativních budov došlo u více než třetiny nájemních smluv k negociacím mezi nájemci a vlastníky jejichž výsledkem bylo uzavření nových smluv za nižší nájemné. Poklesly i nájmy prodejních a skladových prostor. Největší procentní propad nájmů byl zaznamenán u pronájmů průmyslových prostor. Obecně lze potvrdit návaznost vývoje nájemného na vývoj poptávky po koupi konkrétních typů nemovitostí.

Pozemky

 Trh s pozemky je zásadně odlišný od trhu se stavbami (funkčními celky staveb a pozemků nebo se samostatně obchodovanými částmi staveb), protože pozemky jsou nereprodukovatelným přírodním zdrojem a jejich nabídka je jednou provždy limitována. Z tohoto faktu vyplývá větší ekonomická vzácnost a jedinečnost pozemků oproti stavbám, které lze do značné míry vytvářet, odstraňovat nebo měnit jejich charakter. Pro řadu velkých i drobných investorů se stavební pozemky staly v roce 2011 nástrojem uchování hodnot v době prudkého poklesu cenných papírů a snížených výnosů z různých finančních investic. Oproti období před rokem 2007 byla větší část pozemků kupována z vlastních prostředků klienta, bez podílu hypotečního úvěru. Vzhledem k tomu, že nabídka nejvíce atraktivních pozemků v prima rate lokalitách Prahy a statutárních měst je prakticky vyčerpána, zájem investorů se přesouvá do vzdálenějších lokálních regionů s dobrou kvalitou životního prostředí a dostatečnou dopravní infrastrukturou. Jedním z důkazů trvající poptávky po pozemcích je i to, že u stavebních pozemků, jako u jediného sektoru realitního trhu prakticky neexistuje rozdíl mezi nabídkovými a realizovanými cenami.

Modality dalšího vývoje

V roce 2012 lze, podle všech známek, předpokládat další průměrný pokles cen staveb, zřejmě o maximálně deset procent. Ceny stavebních pozemků se naopak zvýší, zejména ve Středočeském a pravděpodobně i Královehradeckém kraji, minimálně však budou ceny pozemků stagnovat. Největší pokles cen lze očekávat u některých developerských projektů rezidenčního bydlení, administrativních budov a hotelů. Vzhledem k předpokládanému vývoji objemu nesplácených úvěrů se zvýši počet nedobrovolných dražeb, dojde jistě též k prodejům tohoto typu majetku a přesunům kapitálu do jiných komodit skýtajících jistější a vyšší výnosnost. Ceny bytů v prima rate lokalitách se zřejmě opět zvýší, zejména díky prudce se snižující možné nabídce dobrých bytů. Ceny bytů v panelových objektech se průměru dále sníží o 5 - 10 % v závislosti na lokaci, širších vztazích a sociální struktuře obyvatel domu. Roli bude hrát zejména poloha a stav, neboť stále je tento typ bydlení nejdostupnější komoditou na trhu, přičemž koupěschopnost potenciálních zájemců o bydlení v důsledku krize klesá. Na každý lokální realitní trh má zásadní vliv státní politika. Současná politika České republiky spojená s rozpočtovou zodpovědností, zastavením velké části investic do infrastruktury a omezením počtu státních zaměstnanců nebude působit nijak pozitivně na oživení trhu. Svojí negativní roli sehraje i omezení podpory stavebnímu spoření a omezení programů Panel a Zelená úsporám.

Jak nabídka a poptávka ovlivňuje prodej nemovitosti. 

Aneb nabídka a poptávka na trhu mají zásadní vliv na cenu a dobu prodeje nemovitosti. V prvé řadě je třeba vyjít s premisy, že trh s nemovitostmi je lokální záležitost. Zároveň platí, že každá lokalita je svým způsobem jedinečná (díky specifickým faktorům, které popisuji dále), jejíž výjimečnost se promítá při hodnocení atraktivity v očích kupujících a prodávajících.

Co tvoří nabídku?

Nabídku tvoří množství nebo počet nabízených nemovitostí, které jsou v dané lokalitě k dispozici na prodej za určité ceny. Tato nabídka může být dále hypoteticky ovlivněna celkovým potenciálním počtem nemovitostí, které by mohly být v dané lokalitě k prodeji v jeden moment nabídnuty proto, že fyzicky existují.

Co tvoří poptávku?

Poptávka je tvořena všemi zájemci, kteří v dané lokalitě chtějí nemovitost koupit za určité ceny a mají na to zdroje. Poptávající a kupující spolu navazují vztahy a tím vytvářejí trh. Podle počtu kupujících a prodávajících na trhu se určuje cena. Ta bývá hodně ovlivněna psychikou, která se na trhu vzájemnými interakcemi vytváří a cenou substitučních a alternativních statků. Prodáváte-li svou nemovitost za určitou cenu, nemůžete ji prodat, ale jistý zájemce vám nabídne cenu o 20% nižší, protože jinak si koupí domek o vesnici vedle, která je o 15% levnější než cena vašeho domu a pokud bude jediný za dva měsíce a Vy budete přesvědčeni o tom, že se jiný neobjeví a potřebujete prodat. Co uděláte? S největší pravděpodobností na tuto nabídku kývnete, protože chcete maximalizovat svůj užitek. Pokud se vám však nebude zdát lepší v tom případě nemovitost pronajímat nebo zůstat bydlet. Tedy vaše újma bude menší pokud zůstanete v nemovitosti bydlet či ji pronajímat než když ji prodáte o dvacet procent levněji. A takto přemýšlejí všichni kupující a prodávající a stanovují tak ceny nemovitostí v dané lokalitě. Vy se samozřejmě můžete snažit svou nemovitost zatraktivnit různými vylepšeními, reklamou a jinými způsoby, které by mohly buď k vaší nemovitosti, nebo k lokalitě přitáhnout více pozornosti kupujících. Ale pokud bude vaše nemovitost předražená vůči ostatním, tak neprodáte. Vaši jedinou šancí je, že vytvoříte se sousedy kartel, který bude ceny nemovitostí držet na určité úrovni. A musíte spoléhat na to, že tuto dohodu, žádný soused neporuší. Což je samozřejmě nesmysl. Proto si hleďte svého a dělejte co je nejlepší pro vás.

Pokud je na trhu větší nabízené množství - ceny budou klesat

Uvědomme si, že nabídku v lokalitě nelze krátkodobě regulovat, protože nemovitosti jsou fyzicky k dispozici a nelze je jen tak vymazat, nebo přesunout jinam. Proto se nová rovnovážná cenová úroveň hledá poměrně dlouho a ceny mohou klesat i několik let. Developeři přestanou stavět, bude se méně rekonstruovat a domy chátrat. Budou klesat ceny stavebních prací a materiálu.

Pokud je na trhu v lokalitě větší poptávané množství - ceny nemovitostí budou růst

Opět platí, že poptávku nelze uspokojit okamžitě. V lokalitě je k dispozici určité množství, které nelze změnit ze dne na den. Proto ceny mohou růst několik let než se poptávka uspokojí. Opět- developeři budou více stavět a budou se snažit uspokojit poptávku. Cena materiálu pozemků a práce půjde nahoru, což bude eskalovat cenovou spirálu.  

Faktory, které ovlivňují atraktivnost lokality a ovlivňující nabídku a poptávku

Jedná se zejména o velikost a ohraničenost lokality, počet obyvatel v lokalitě a migrace, jak velký hrubý domácí produkt lokalita vytváří,  jak je ekonomicky bohatá lokalita, zaměstnanost, úrokové sazby, přírodní podmínky, přístup k lokalitě, občanská vybavenost, výška nájemného a mnoho dalších místních vlivů, které mohou být velmi specifické a originální. Dával bych pozor na psychologický faktor neboli jaké očekávané předpoklady pro vývoj má daná lokalita v očích kupujících resp. prodávajících. tzv. očekávání věcí příštích. To jsou první hybatelé, kteří určují směr a vývoj cen.V takový okamžik začíná spekulace. Pokud růst nemá zdravé základy v podobě ekonomických faktorů, které ospravedlňují růst cen nemovitostí pak může dojít k nezdravému vývoji.A tak vznikají bubliny na trhu. Pokud se přidává stále více spekulantů a očekávání se nenaplňují tak rychle nebo do té míry jak byla očekávána, tak bublina praskne, spekulanti mizí nebo prodávají, poptávané množství se snižuje a ceny klesají a vrací se do nějakého rovnovážného stavu. Proto, vždy když budete uvažovat o koupi, prodeji nebo pronájmu nemovitosti seznamte se se situací na trhu v lokalitě, kde zamýšlíte s nemovitostí obchodovat. Faktory nabídky a poptávky bude mít zásadní vliv na vaše zisky či případné ztráty z obchodu s nemovitostí.