KRZEPINSKI spol. s r.o. v rámci privatizace poskytuje odbornou právní a poradenskou pomoc při privatizaci bytového fondu, zakládání bytového družstva, zakládání společenství vlastníků, převodu bytu do osobního vlastnictví v rámci privatizace, vytvoření finančního plánu pro bytová družstva na odkup bytového domu od města s návrhem na financování privatizace (kupní ceny) a zajištění či poskytnutí úvěru či půjčky, vytvoření finančního plánu pro nájemníka na odkup bytu od města či družstva s návrhem na financování privatizace (kupní ceny) a zajištění či poskytnutí úvěru či půjčky, vytvoření návrhu vhodného pojištění u odkoupených nemovitostí.V rámci právních služeb při směně bytů nabízíme právní servis při uzavření budoucí kupní smlouvy na odkoupení bytu, který jde do privatizace od nájemníka, právně zajištěné uhrazení dlužných nájmů na bytech, právní ošetření při zajištění nového bydlení v nájemních domech či družstev formou směny, právní zastoupení a vyhotovení uzavření jiných dohod s nájemníkem na základě konkrétního případu, ošetření vyplacení odstupného.

Privatizace bytového fondu 

V uplynulých dvou letech postupně přijaté právní úpravy vlastnických a užívacích práv k pozemkům, na nichž jsou postaveny domy s více než třemi byty a nebytovými prostory (často označované jako domy činžovní), přispěly k rozhýbání do té doby stagnující privatizace bytového fondu. Upusťme od privatizace bytového družstevnictví, které je svým charakterem velmi specifické a podívejme se na sektor státních a obecních bytů, jejichž podíl v bytové struktuře ještě stále převažuje. Zkušenosti a výsledky privatizace státních a obecních bytů jsou různorodé, závislé na lokalitě a také na kvalitě a stavební technologii jednotlivých domů. A tak zatímco se Pozemkový fond ČR, jehož hlavním úkolem bylo vypořádání restitučních nároků oprávněných osob a prodej státní zemědělské půdy, potýká s problémem správy asi šesti tisíc bytových domů zejména v menších městech a na venkově, o jejichž privatizaci nejeví zájem ani jejich uživatelé, ani obce (a to i přesto, že obce mohou získat tento majetek bezúplatně a mohou požádat stát o finanční příspěvek na údržbu a opravy ve výši deseti procent pořizovací ceny), městské části velkoměst, zejména pak hlavního města Prahy, jsou bytovou privatizací značně vytíženy. V souladu se Statutem hlavního města Prahy přijaly jednotlivé městské části "Zásady pro prodej bytů v domech ve vlastnictví hlavního města Prahy, svěřených dané městské části, jejich oprávněným nájemcům" (dále jen Zásady), jejichž znění se v základních ustanoveních celkem vzato příliš neliší. Zatímco některé Městské části Prahy již ukončily způsob privatizace formou prodeje domů právnickým osobám z řad stávajících nájemců a nadále budou privatizovat bytový fond podle z.č. 72/1994 Sb. formou nabídky přímého prodeje jednotlivých bytů (bytových jednotek) stávajícím nájemcům, jinde budou nadále používány oba způsoby a oprávnění nájemci se mohou rozhodnout, jaký postup pro ně bude přijatelnější. Prodej celého bytového domu zpravidla předpokládá zájem o koupi domu ze strany nájemců, kteří užívají alespoň polovinu podlahové plochy všech bytů v domě. Tento způsob privatizace sebou nese náklady na zřízení právnické osoby (zpravidla bytového družstva), ovšem kupní cena domu rozpočtená na jeden m2 plochy bytu bývá až o 30% (u panelové výstavby až o 60%) nižší než při koupi samostatné bytové jednotky, navíc s možností až deseti let bezúročného splácení kupní ceny. Tam, kde o koupi celého domu nemá zájem dostatečné množství nájemníků a v případech, kdy zastupitelstvo městské části rozhodne o privatizaci formou přímého prodeje bytů stávajícím nájemcům, zajistí pověřený subjekt (advokátní nebo realitní kancelář) vymezení jednotlivých jednotek v domě v souladu se z. č. 72/1994 Sb. a nabídne oprávněným nájemcům bytových jednotek jejich odkoupení. Oprávněným nájemcem je pak pouze ten, kdo nemá žádné dluhy na nájemném a úhradách za služby spojené s užíváním bytu. Cena bytové jednotky je stanovena znaleckým posudkem v souladu s vyhláškou č. 279/1997 Sb. v pozdějším znění (stejně jako cena celého domu) a cenovou mapou stavebních pozemků. Při rychlém splacení kupní ceny (zpravidla do 60 dnů od podpisu kupní smlouvy) bývá poskytnuta sleva z kupní ceny ve výši až deset procent.Oprávnění nájemci často nevědí, že pokud nabídku odkoupení bytu (bytové jednotky) odmítnou, pak jednotka nadále zůstává ve vlastnictví obce a dle dosud platných Zásad může být převedena při zachování postupu dle z. č. 72/1994 Sb. pouze do vlastnictví právnické osoby jejímiž členy jsou pouze oprávnění nájemci, nebo vlastníci bytů v domě, nebo opětovně nabídnuta oprávněnému nájemci. Proč a s jakým záměrem o tom nejsou nájemníci informováni, je zřejmé. O byty v cihlových činžovních domech v dobrém technickém stavu a také v atraktivních lokalitách (zejména v centru Prahy) je velký zájem jak ze strany movitějších fyzických osob, tak ze strany investorů. Právě blížící se privatizace určených domů formou prodeje jednotlivých bytových jednotek přispěla k rozkvětu tak zvaného černého trhu s obecními byty

Privatizace bytu: Nárok na přednostní nabídku vám obecní byt nezaručuje

Nájemce obecního bytu má nárok na přednostní nabídku jeho odkupu, ale ne na uskutečnění privatizace, natož za určitých podmínek. Některé obce přistoupily privatizaci svých bytů hned v devadesátých letech minulého století, jiné později, některé váhají dodnes. Rozdíly proto panují jak mezi jednotlivými obcemi a městy, tak v rámci jedné obce. Nesváry a závist vedle rozdílů v kupní ceně budí i to, že některé domy a byty privatizovány byly a jiné ne. Třeba na jednom sídlišti je stejně starý panelák obecní a  ten hned vedle stojící již dávno privátní – družstevní nebo byty v něm v osobním vlastnictví a společné prostory ve spoluvlastnictví jednotlivých majitelů bytů. Soudy proto řeší spory mezi obcemi a jejich občany. Nejvýznamnější rozhodnutí (judikáty) Nejvyššího soudu mohou odpovědět i na vaše otázky.

Nabídku musí dostat nejprve nájemník

Vlastník domu při záměru byt (byty) v budově prodat má při existenci nájmu bytu povinnost přednostně byt nabídnout k převodu nájemci tohoto bytu. Povinnost přednostně nabídnout převod bytu nájemci samozřejmě platí i pro vlastníka, kterým je obec (město). Nicméně je výsadním oprávněním zastupitelstva obce (města) rozhodnout, za jakých podmínek k převodu (privatizaci) přivolí. Lze tedy lapidárně – jednoduše shrnout, že je (existuje) nárok – nájemce má nárok – na přednostní nabídku odkupu (privatizace) obecního bytu, jak vyplývá např. usnesení Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 8 Cdo 4065/2007, ze dne 19. 8. 2008.

Nikdo nezaručí, že se privatizace uskuteční

Naproti tomu není (neexistuje) – nájemce nemá nárok – na vlastní realizaci (uskutečnění) odkupu  privatizace (obecního bytu),  nadto za určitých (konkrétních) podmínek, jak vyplývá např. z usnesení Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 28 Cdo 2957/2004, ze dne 19. 5. 2005: Ze  zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), ani ze zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, nelze dovodit povinnost obce jako vlastníka domu převést byt do vlastnictví jeho nájemce. Prohlášení obce jako vlastníka budovy je pouze předpokladem pozdějšího případného převodu bytů do vlastnictví nájemců, nikoli však bezprostředním impulsem k povinnosti nabídnout nájemci převod bytu, a iniciovat tak mechanismus podrobně upravený v  zákoně č. 72/1994 Sb. Pokud zastupitelstvo obce (města) schválí záměr převést (zprivatizovat) domy či byty v nich, pak zajisté občan (i nájemce bytu) může předložit nabídku odprodeje do svého vlastnictví. Taková nabídka však nezakládá tzv. smluvní přímus obce, resp. města, ale je výsadním oprávněním zastupitelstva rozhodnout, za jakých podmínek k převodu přivolí.V rozsudku spis. zn. 22 Cdo 1411/2008, ze dne 30. 3. 2010, se Nejvyšší soud ČR vyjádřil i k možnosti nájemce domáhat se uložení povinnosti převodu bytu. (Vyjádřený právní názor NS ČR koresponduje se stanovisky, která NS ČR vyjádřil ve svých – shora uvedených – rozhodnutích – spis. zn. 28 Cdo 2957/2004, ze dne 19. 5. 2005, a spis. zn. 8 Cdo 4065/2007 ze dne 19. 8. 2008). Z ust. § 22 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů toliko vyplývá nárok dosavadního nájemce na to, aby mu vlastník bytu (popřípadě vlastník budovy) v případě převodu vlastnictví bytu tento převod přednostně nabídl.Jestliže mu vlastník bytu nabídku nepředložil vůbec nebo mu předložil nabídku neplatnou, zůstává dosavadnímu nájemci stále zachováno právo na přednostní předložení nabídky k převodu vlastnictví k bytu, pokud vlastník bytu hodlá převod vlastnictví provést. Oprávnění založené ust. § 22 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů se omezuje toliko na přednostní předložení nabídky na převod vlastnictví bytu, nikoliv však na žalovatelný nárok na uložení povinnosti dosavadnímu vlastníku uzavřít s nájemcem kupní smlouvu o prodeji bytové jednotky.

§ 22 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů

(1) Při převodu vlastnictví k bytu, jehož nájemcem je fyzická osoba, má dosavadní vlastník bytu, popřípadě vlastník budovy povinnost nabídnout 4) převod bytu tomuto nájemci. Nepřijme-li nájemce tuto nabídku do šesti měsíců ode dne, kdy mu byla doručena, může být byt převeden jiné osobě. 

Je konec regulace nájmů důvodem ke koupi nemovitosti?

Od 1. ledna tohoto roku je již v naprosté většině českých obcí deregulované nájemné. Statisíce nájemníků podepsaly nové nájemní smlouvy s upravenou výší nájmu, tisíce zatím vyčkávají a tisíce jsou rozhodnuty se soudit. Proto je důležité zvážit všechna pro a proti nájemního a vlastnického bydlení. Statisíce lidí nyní zvažují, zda neopustit dosavadní nájemní byt a nekoupit si byt či dům do osobního vlastnictví. Osobní vlastnictví má příjemné vlastnosti. Asi nejdůležitější je emočně-finanční pocit, že vše, co platíme, děláme, konáme – platíme a děláme pro sebe. Druhou příjemnou vlastností je fakt, že po zaplacení kupní, pořizovací ceny je vlastnické bydlení levnější než nájemní.Odpověď, kterou musíme hledat, ale kterou zatím nenalezneme, je, zda bude v dané lokalitě dlouhodobě levnější bydlet ve vlastním, nebo v nájmu. Zatím totiž není jasné, jak se ustálí ceny nájmu. Výše nájmu bude velmi rozdílná podle mnoha hledisek – asi nejdůležitější je ukazatel nezaměstnanosti. V oblastech, kde je vysoká nezaměstnanost, které mají tendenci se vylidňovat, tam ceny nájmu nestoupnou.  V této oblasti je asi lepší si byt pronajmout, a pokud i my ztratíme práci, opustit jej. Při koupi bydlení by se nám mohlo stát, že nemovitost budeme muset prodat za výrazně nižší cenu, než za jakou byla nakoupena. A v případě hypotéky se může stát, že byt nikdo nekoupí ani za zůstatek hypotéky, a tak také proděláme. V oblastech, kde je malá nezaměstnanost a dostatek pracovních nabídek, mohou ceny nájmů i několik let po deregulaci stoupat. Zda to tak opravdu bude, na to musíme ještě dva až tři roky počkat. U Prahy a dalších krajských měst ( s výjimkou Ostravy a Plzně), kde bude, stejně jako ve velkých středočeských městech, deregulace nájemného zrušena až od počátku roku 2012, ještě déle. Při rozhodování tedy musíme uvážit, zda ceny nájemního i vlastnického bydlení budou v našem regionu stoupat, nebo klesat. Druhé rozhodnutí je závislé na naší chuti, odvaze (a někdy i finanční síle) desítky let splácet hypotéku. Málokdo z českých obyvatel má naspořeno tolik, aby si mohl koupit byt či dům za hotové peníze, z vlastních zdrojů. Naprostá většina obyvatel nákup bydlení financuje z větší nebo menší části úvěrem, především hypotečním. Třetí rozvaha musí vyjít z porovnání splátek hypotéky a ceny nájemního bydlení. Je-li jedno výrazně dražší než druhé, je rozhodnutí snadné. Další rozvaha je o našem stáří. Hypotéka znamená desítky let odříkání. Nemá smysl si odříkat, když po nás byt nepřevezme nikdo z dědiců. V opačném případě však můžeme kalkulovat, že dědicové po nás převezmou nemovitost a na oplátku nám pomohou překonat období stáří, důchodu, zvláště pokud nový občanský zákoník kodifikuje institut vejminku. Pak může pár let uskrovnění dávat smysl. Další rozhodování vyplývá z našeho životního stylu. Pokud milujeme místo, kde žijeme – pak si kupujeme byt, dům s radostí. Pokud jsme kosmopolité, kteří každých několik let pracují a žijí někde jinde, je lepší neriskovat kolísání cen bytů, neabsolvovat námahu spojenou s koupí nemovitosti a uzavíráním hypotéky, ale vesele si pronajímat byt dle svých požadavků a pak jej opustit.

Pozor na dobré rady, na nemovitostech se dá taky prodělat

Řada finančních příruček vidí ve spekulaci s byty dobrou investiční příležitost, neboť ceny bytů prý vždy rostou. Tento názor zastává třeba Robert Kiyosaki, při vší úctě ke knihám a inspiraci, kterou poskytl mnoho svým čtenářům, s ním však nelze zcela souhlasit. Ceny nemovitostí dlouhodobě následují dva parametry – celkový růst bohatství dané společnosti a lokální příjmy. Kupovat si byt na spekulaci v oblasti, kde se dá očekávat růst nezaměstnanosti, kde se vytrácejí pracovní příležitosti, je jistota prodělku. Ale i v příjmově stabilních oblastech (např. velká města) je koupě bytu na spekulaci riskantní. Dobrý byt na nájem musí mít řadu dobrých vlastností a měl by poskytovat dobré až mimořádné požitky nájemcům.  Praha je například vždy brána jako zlatý důl pro spekulanty s byty. Ovšem i Praha nyní naráží na strop poptávky po nájemním bydlení, protože útlum ekonomické aktivity postihl i českou metropoli a ta nyní zažívá malou kocovinu po ekonomickém mejdanu posledního desetiletí. A ceny regulovaných nájmů jsou již na dohled splátkám hypotéky. A posledním měřítkem, které nám může pomoci s rozhodováním, je porovnání ceny nájmu a ceny adekvátní nemovitosti na trhu. Z empirického pozorování vyplývá, že když je cena ročního nájmu (tzv. studeného nájmu) nižší než cca pět procent tržní ceny, jsou nemovitosti nadhodnocené a je výhodnější si byt pronajmout. A pokud je cena nájmu nad 5 % ceny nemovitosti – rychle nakoupíme. Dlouhodobě totiž platí, že ani jedna výhoda nebude mít delšího trvání. Po určité době se poměr cen dostane na výše jmenovanou hodnotu. Také je nutno tyto ceny determinovat dynamicky, protože pokud jsou ceny nájmů vysoko a ceny bytů nízko, řada spekulantů se pokusí nakoupit byt, aby vydělávali na nájemném, čímž cena nemovitostí stoupne. A pokud se naopak na trhu objeví řada bytů s nízkou cenou, lidé začnou opouštět nájemní byty a nakupovat levné nemovitosti. A ceny se opět ustálí na kouzelné hodnotě kolem pěti procent. Krátkodobě jsou ceny deformovány řadou vlivů – místní regulace, daňové vlivy, bublina na trhu, regulace cen apod. Dlouhodobě, a to se již opakujeme – tendencí příjmů, nezaměstnaností. Realita cen byla na českém trhu za posledních 20 let velmi zastíněna probíhajícím mzdovým a cenovým doháněním vyspělé Evropy, jinými slovy – inflací. Proto bylo od roku 1990 vždy výhodné byt koupit a poté prodat, ceny stoupaly jak inflací, tak poptávkou. Ale tento mechanismus již nebude působit. Nyní se ceny bytů budou velmi řídit poptávkou a nabídkou, potažmo trhem pracovních příležitostí. Rozhodnutí o koupi nemovitosti je velmi těžké a realizace ještě těžší. Naprostá většina občanů tento krok dělá jednou za život, nemá zkušenosti, neznají řadu zákonů, postupy atd. Je proto dobré si vybrat ty, kteří nám kvalifikovaně pomohou s tímto rozhodnutím – finanční poradce, realitní makléře, právníky, daňové odborníky.

Deregulace nájmů: čeká nás příměří, nebo vlna soudních sporů?

Blížící se konec deregulace nájmů vyvolává obavy z neomezeného růstu jejich cen. Podle šéfa Občanského sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí Tomislav Šimeček to však nehrozí. Majitelé domů chtějí vycházet z místně obvyklých nájmů. Nehrozí přesto velký počet soudních sporů? Od ledna přestane platit ve většině českých měst a obcí regulovaný nájem. Prahu, krajská města s výjimkou Ostravy a Ústí nad Labem, i velká středočeská města to čeká až o dva roky později. Řada nájemníků včetně pražských se přitom obává přílišného růstu nájemného. Není divu – novela Občanského zákoníku, která má řešit stav po deregulaci nájemného, má být, stejně jako mapa místně obvyklých nájmů, k dispozici až počátkem příštího roku. Málokdo si tak může představit, co ho čeká. Spekuluje se dokonce o neomezeném růstu nájemného v některých lokalitách. Předseda Občanského sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí (OSMD) Tomislav Šimeček označil tyto obavy za lež. Na trhu totiž panuje silná konkurence a je tu velký počet volných bytů všech kategorií. Od ledna platí, že se má majitel domu či bytu s nájemníkem na ceně nájmu dohodnout. Když se to nepodaří, rozhodne o výši nájemného soud, který bude nejspíš vycházet hlavně z posudku soudního znalce. OSMD členům doporučuje využít všechny možnosti k dohodě. Soudní spor o výši nájemného se totiž může protáhnout třeba i na pět let.

Jaké bude místně obvyklé nájemné

Při stanovení ceny nájemného by se mělo vycházet z místně obvyklého nájemného. Jeho mapa, kterou chystá pro orientaci Ministerstvo pro místní rozvoj, má být ale hotova nejdříve v únoru. Již dnes si lze zjistit výši tohoto nájmu na serveru www.kiseb.cz. Není ale zadarmo. Podle výpočtů brněnského Ústavu soudního inženýrství činily v roce 2003 minimální náklady na "prostou reprodukci bytu" 49 korun za metr čtvereční. Jinak by na ni majitel doplácel nebo zanedbal údržbu. Nyní již podle ÚSI činí 60 korun za metr čtvereční. Majitel domu či bytu by si měl k tomu přičíst přiměřený úrok za zapůjčení majetku, a to ve výši tří procent, což podle Šimečka odpovídá zhodnocení tržní hodnoty nemovitosti na termínovaném vkladu či výnosu státních dluhopisů.  Průměrná cena nájmu (bez Prahy) vychází na 60–80 korun za metr čtvereční. Může být však výrazně vyšší i nižší – podle řady okolností, hlavně lokality, v níž se dům či byt nachází. Více než polovinu ze 450 tisíc bytů s regulovaným nájmem přitom vlastní města a obce. Podle Šimečka by měl domácnosti, které platí za nájemné (bez služeb) více než čtvrtinu disponibilních příjmů, pomoci adresnými dávkami stát. OSMD připravila návrh zákona o sociálním bydlení, který předala Ministerstvu práce a sociálních věcí. Stát by tak prý ročně uspořil až 25 miliard korun.

Zůstala novela občanského zák. na půli cesty?

Situaci po deregulaci nájmů má tedy řešit novela občanského zákoníku, která má začít platit v prvních měsících roku 2011. OSMD ji podle Šimečka vítá, zůstala však na půli cesty. Majitelé domů a bytů prakticky nemají možnost dát výpověď z nájmu nájemníkům, kteří mají uzavřeny smlouvy na dobu neurčitou. Kritizují také fakt, že smlouva může přecházet na další osoby bez souhlasu pronajímatele a ten má povinnost zajistit při výpovědi nájemníkovi náhradní bydlení. Tvrdí, že tak  někdy suplují roli státu, protože dotují sociální bydlení. Některá ustanovení občanského zákoníku tak dál porušují nález Ústavního soudu a Evropského soudu pro lidská práva (ESLP), který řeší 6 000 žalob majitelů domů a bytů na český stát. Ti podle výpočtu Davida Marka z Patria Finance z roku 2005 ročně přicházejí kvůli regulaci nájemného asi o 25 miliard korun. Změna kritizovaných ustanovení OZ by mohla podle advokátky Hany Marvanové, která se touto problematikou zabývá, ČR pomoci i u ESLP. Rozsudek se čeká příští rok. Polsko v podobném případě, kdy ho žalovala paní Hutten Czapská, soud prohrálo. Šéf Sdružení nájemníků (SON) Milan Taraba s návrhem novely občanského zákoníku ve většině bodů nesouhlasí. Za lepší řešení pokládá přijetí nového občanského zákoníku, který chystá ministerstvo spravedlnosti. Tarabovi se nelíbí ani snaha OSMD počítat místně obvyklé nájemné bez regulovaných nájmů. Nájmy sjednané po roce 1995 totiž tvoří jen malý segment nájemních bytů. Tržní nájemné si tak mohly dovolit silnější příjmové skupiny a data jsou proto deformována. Polemizuje i s náklady ve výši 60 korun na metr čtvereční na reprodukci nemovitosti. V domech v majetku bytových družstev nepřevyšují 50 korun a jsou převážně v lepším stavu než domy v soukromém vlastnictví. Obce a bytová družstva, která pronajímají část bytů volně, nechystají podle Taraby žádné razantní zvyšování nájemného ani nevyhrožují soudy. Mohou tedy sehrát významnou roli. Sdružení vyzvalo OSMD, aby počkalo na podklad MMR a do té doby přijalo dohodu o úpravě nájemného o index změny spotřebitelských cen, nebo do výše 7 korun na metr čtvereční. „Reakce je známá – výhrůžky soudem,“ uvedl Taraba. Ministr pro místní rozvoj Kamil Jankovský zase odmítá názor OSMD, aby návrh novely Občanského zákoníku pronajímateli umožnil ukončit nájemní smlouvu výpovědí bez udání důvodu.MMR se dohodlo se šéfem Sdružení nájemníků M. Tarabou na širším zapojení terénních pracovišť Sdružení do právní a organizační pomoci nájemníkům, kteří bydlí v bytech, u nichž končí po 1. lednu 2011 regulované nájemné. Lze to chápat i tak, že ministerstvo čeká řadu soudních sporů o výši nájemného?