Úvěry na bydlení:  1)  Hypotéka a  2) Úvěr ze stavebního spoření

Úvěry na bydlení jsou moderní finanční produkty, které umožňují lidem financovat bytové potřeby. Úvěry na bydlení lze dělit na dva typy: úvěry na nízké sumy bez zástavy i ručitele, úvěry na mnohasettisícové až milionové sumy, které vyžadují zástavu nemovitostí. Úvěr na bydlení v současnosti dokáže svým klientům zajistit každá klasická tuzemská banka, zpravidla v podobě hypotéky. Úvěrováním bydlením se zabývají i stavební spořitelny, které poskytují překlenovací úvěry a úvěry ze stavebního spoření. Úvěry na bydlení dokážou zajistit i hypoteční makléři, kteří nabízejí jak hypotéky, tak úvěry ze stavebního spoření. 

1) Stavební spořitelny brání klientům v útěku.

Stavební spořitelny cítí, že jde do tuhého, ministerstvo financí je dusí. A spořitelny tlak přenášejí na své klienty, v posledních měsících jim servírují jedno nemilé překvapení za druhým: skokově navyšují poplatky a navzdory dřívějším slibům zamítají předčasné splacení překlenovacích úvěrů.

Že jde Miroslav Kalousek stavebnímu spoření po krku, víme už dávno. Ostatně už v roce 2009 mluvil o jeho zrušení. Tehdy se mu radikální návrh prosadit nepodařilo. Ministr se však nevzdal, jen mírně pozměnil strategii: co nemůže zaříznout rychle a úplně, pomaličku přišlápne, přidusí a nechá zajít v křečích. Už od příštího roku chce státní podporu vázat výhradně na stavební účely – právě státní podpora ze stavebka dělá jeden z nejatraktivnějších spořicích produktů na trhu a léta zajišťuje stavebním spořitelnám u Čechů přízeň. Tím však ministr se stavebními spořitelnami hotov nebude. Další rána má následovat: trh stavebního spoření se nejspíš otevře i klasickým bankám.  Stavební spořitelny nezahálejí. Zatímco ministr financí spřádá plány, které jim zkomplikují život, ony začaly komplikovat život svým klientům. Za poslední měsíce jim nachystaly hned několik nepříjemných překvapení. Jejich společným jmenovatelem je snaha zabránit klientům, aby utekli jinam, a přivázat si je, dokud je čas. Jako první přitvrdila Českomoravská stavební spořitelna. Liška ze dne na den přestala vydávat souhlasy s předčasným splacením překlenovacího úvěru. Teď se příklad Lišky navzdory mohutné vlně nevole ze strany klientů rozhodla následovat také Modrá pyramida. Modrá pyramida radikálně změnila politiku a vydala se stejnou cestou jako před několika měsíci Liška. Nutno dodat, že zcela „podle pravidel“, její postup je z právního hlediska nenapadnutelný. Spíš než o náhlé změně podmínek je na místě mluvit o náhlé změně přístupu spořitelny. „Modrá pyramida se totiž odvolává na kouzelnou větičku v úvěrových podmínkách, že s předčasným splacením musí souhlasit. A ona teď už zkrátka jednoduše nesouhlasí, i když dříve souhlas naprosto samozřejmě vydávala a klienty na tuto možnost lákala,“ vysvětluje analytička Lucie Drásalová. Spořitelna vlastně jeden z hlavních taháků stavebního spoření pro klienty náhle obrátila proti nim. Drží jim ho u hlavy jako zbraň, aby nemohli utéct ke konkurenci, která nabízí výhodnější nabídku.„Podle vyjádření Modré pyramidy by se zamítání předčasného splacení překlenovacího úvěru mělo týkat pouze úvěrů poskytnutých do konce února 2008. Znám ovšem případy klientů, kteří mají úvěr z roku 2009, a přesto spořitelna jejich žádost o předčasné splacení zamítla. Ti se však budou odvolávat,“ dodává analytička Lucie Drásalová.

Tím ovšem výčet změn u Modré pyramidy nekončí. Další nepříjemnou novinkou pro klienty je nový sazebník. „Za vyčíslení a písemné potvrzení výše zůstatku úvěru iniciovaného klientem si nově účtují čtyři tisíce korun, což je výrazné podražení. Znám klienty, kteří mají u spořitelny i čtyři smlouvy, což pro ně znamená, že jen banální vyčíslení, které opravdu není nijak složité, je vyjde na šestnáct tisíc korun,“ upozorňuje analytička. To už je suma, která klienta donutí zastavit se a zvážit, zda opravdu bude refinancovat jinde. Třeba v případě výše popisovaného případu klienta Františka Doležela by mohla být tato suma výraznou čárou přes už tak napjatý rodinný rozpočet.O motivech Modré pyramidy k překotným změnám můžeme jen spekulovat. Přes upomínání a urgence totiž do uzávěrky odpovědi na naše otázky nezaslala. Vše ovšem nasvědčuje tomu, že se snaží za každou cenu udržet klienty a odradit je od toho, aby utekli ke konkurenci.Modrá pyramida však ve svém postupu rozhodně není osamocená. Na tenký led se dostávají i další stavební spořitelny. Vedle již zmiňované Lišky se nenápadně přidává také Buřinka. „Novinkou v našem sazebníku je náhrada nákladů, které vznikají Stavební spořitelně České spořitelny v souvislosti s mimořádným splacením úvěru (převážně z důvodů refinancování úvěru), a to jen tehdy, pokud je tato náhrada sjednána ve smlouvě. Výše úhrady odráží náhradu nákladů vzniklých Stavební spořitelně České spořitelny v souvislosti s mimořádným splacením překlenovacího úvěru nebo překlopeného úvěru ze stavebního spoření. Týká se jen nově uzavíraných úvěrových obchodů, které budou mít tuto náhradu sjednánu v úvěrové smlouvě,“ uvedla. Výrazné zdražení vyčíslení zůstatku úvěru jištěného nemovitostí ale podle ní dopadne na všechny klienty, kteří o něj požádají. „K tomuto opatření jsme přistoupili ze dvou důvodů – ochrany zájmů našich klientů i svých obchodních zájmů. V současné době klienti všech bank hledají způsoby, jak snížit náklady na splácení úvěrů. Finanční trh je zahlcen nabídkami na refinancování úvěrů a ‚ochotou‘ prodejců pomoci s refinancováním úvěrů,“ pokračuje mluvčí. Zvýšený počet požadavků na vystavení potvrzení o celkové výši závazků z úvěru podle ní vedl ke zvýšení nákladů spořitelny. „Protože naše spořitelna nechce tyto náklady přenášet na všechny své klienty, ale jen adresně na ty, kteří tyto náklady přinášejí, přistoupila ke změně výše této úhrady. Úhrada za vystavení potvrzení odráží skutečné náklady na provedení úkonu,“ uzavírá mluvčí Buřinky. Změny jako přes kopírák najdete také u Raiffeisen stavební spořitelny. Ještě před týdnem byste u ní dali za potvrzení o výši dluhu dvě stě korun, dnes už dle nového sazebníku u překlenovacího úvěru jištěného nemovitostí za totéž zaplatíte tři tisíce. Události posledních týdnů a měsíců potvrzují, že budoucnost stavebního spoření v Česku je ve hvězdách.

Hypotéka jako dobrá půjčka

V současné době se hodně probírá zadlužení států a to, že příliš velké zadlužení je nevhodné. Něco podobného platí i pro rodiny, respektive jednotlivce. Brát si úvěr na investice je poměrně jednoduchá otázka u firem, u soukromých osob pro osobní účely je to složitější. Co je vlastně pro mě investice? Je těžší to rozlišit i posoudit. Nákup nemovitosti k bydlení, tedy přiměřeného bytu či domu, se ovšem za klasickou investici považuje. Zpravidla je takový krok spojený s hypotékou. Člověk nebo rodina investují do toho, aby mohli přiměřeným způsobem dobře žít a případně se i patřičně rozrůstat. Dalším takovým typem osobní investice bývá vzdělání. U nás je klasické vzdělání ve školách více méně bez nutnosti dalších doplatků (nad rámec daní, z nichž školství všichni financujeme), tedy tím mějme spíše na mysli různá specializovaná školení nejlépe spojená se získáním nějakého titulu nebo certifikace. Nebo také do toho můžeme zahrnout studia na některé zahraniční škole. Příkladem může být i získání certifikace na daňového poradce nebo osvědčení pro práci s vysokým napětím atd. Rozeberme si také druhý aspekt, a to životnost oproti době splácení. Když si například pořídíte na úvěr (hypotéku) rodinný domek nebo byt, bude doba splatnosti hypotéky přibližně 20–30 let, kdežto životnost domu nebo bytu bude alespoň 50 let. Tady je hezky vidět, že užitná doba toho, co si na úvěr pořizujete, je mnohem delší než doba splácení úvěru. Ještě se orientačně podíváme, co nám dělají ceny nemovitostí. Opět si zkoumání zjednodušíme pohledem do statistik, tentokrát Českého statistického úřadu (ČSÚ). Zde se nám nabízí například index cen stavební výroby, z něhož si vybereme data pro bytové budovy. Index je postaven tak, že průměr roku 2005 se rovná hodnotě 100. Jak je z čtvrtletních údajů vidět, můžeme orientačně říci, že s cenami se neděje poslední dobou nic převratného. Ne že by index naznačoval významný pokles, nicméně alespoň se spokojme s konstatováním, že ceny nerostou a je tedy poměrně dost času na to si nemovitost v klidu vybrat.Ovšem je tu faktor, který může s cenami nemovitostí brzy zahýbat – dluhová krize v Evropě, o níž již zcela otevřeně hovoří i čelní představitelé Evropské unie. V době finanční nejistoty se lidí obvykle uchylují k investicím do hmotných statků, kam patří i nemovitosti. Individuální ceny pochopitelně závisejí pak na konkrétní nemovitosti a lokalitě. V tomto směru si můžete prostudovat podrobnosti v některém specializovaném časopisu, kde naleznete detailní indexy cen vztažené na konkrétní lokality, nebo se poradit s odborníkem na nemovitosti.

Floatingové hypotéky pod lupou: pozor na reklamní lákadla!

Hned několik bank spustilo masivní kampaně na hypotéky s úrokovými sazbami, které vypadají až podezřele dobře! Jak je to doopravdy? Jako vždy je tu háček. Není všechno zlato, co se třpytí. V případě reklamních kampaní to platí dvojnásob! S lákavou nabídkou se vždy pojí nějaké „ale“. Nejinak je tomu i v případě právě probíhajících kampaní, které se chlubí abnormálně nízkou úrokovou sazbou u variabilních hypotékGE Money Bank i mBank, o nichž bude řeč dnes, lákají klienty shodně na sazbu 2,99 procenta.  Ve druhém dílu dojde na LBBW, která slibuje hypotéku za 2,9 procenta, aUniCredit Bank, jež nabízí úrokovou sazbu ještě o půl procentního bodu výhodnější, tedy 2,5 procenta. Takové úrokové sazby jsou totiž až příliš lákavé i v době, kdy se úrokové sazbycentrálních bank pohybují velmi nízko. Jak výhodné jsou a budou floatingové (variabilní nebo též plovoucí) hypotéky? Základem hypotéky s pohyblivou úrokovou sazbou je tzv. Prague InterBank Offered Rate (zkráceněPRIBOR). Jde o průměrnou sazbu, za kterou jsou si banky na českém mezibankovním trhu navzájem ochotny půjčit peníze (likviditu). U každé variabilní hypotéky si pak banka zvolí jednu ze sazeb PRIBORu, připočte k ní pevně stanovenou procentní sazbu a výsledek pak „garantuje“ klientům jakožto úrokovou sazbu hypotečního úvěru. Hodnota PRIBORu se může měnit každý den. Pokud fluktuuje v úzkém pásmu +/- 0,1 %, konečná sazba se nemění. Pokud PRIBOR vybočí z tohoto pásma, „zafixuje“ se nově dosažená sazba, která se opět navýší o „zisk banky“. Další měsíc tak platíte úplně jinou částku než ten předchozí. Možná vyšší, možná nižší. Záleží na celé řadě faktorů.

Začněme od GE Money Bank. Ta aktuálně (akce trvá do 31. května) nabízí u hypoték„garantovanou“ úrokovou sazbu 2,99 % ročně. Použít slovo garantovaný ve spojitosti s variabilní hypotékou, jejíž sazba se mění každý měsíc, je poměrně zavádějící. Kolik každý měsíc zaplatíte, totiž vyplývá ze změn v jednoměsíční sazbě PRIBOR (viz box vpravo), vyhlašované Českou národní bankou. Změní-li se PRIBOR, změní se i úrok vaší hypotéky. Banka si pak k sazbě PRIBOR připočte svou marži a výslednou sazbu použije pro výpočet aktuální výše měsíční splátky. Jistého, natožpak garantovaného tak nemáte vůbec nic. Vaše banka růst či pokles PRIBORu neovlivní. Pokud by PRIBOR vyskočil třeba na více než 30 procent jako v roce 1997, zaplatíte zkrátka 30 procent plus marži bance. Ta jediná je garantovaná, i když mnohdy ne po celou dobu úvěru. Například právě u GE na nejvýhodnější sazbu dosáhnete jen při marži banky garantované na jeden jediný rok. Co potom? Děj se vůle Boží…

Skokový růst PRIBORu jako koncem 90. let v dohledné době nehrozí, obecně ale platí, že mnohem klidněji spí vlastníci klasických hypoték s fixovanou úrokovou sazbou. O tom, že úrokové sazby v nejbližších letech porostou, totiž pochybuje jen málokdo. Svědčí o tom i nedávný krok Evropské centrální banky, která poprvé po dlouhé době posunula sazby směrem nahoru. Podobný vývoj lze očekávat i u nás. Doba rekordně nízkých úrokových sazeb končí… A spolu s ní postupně zmizí i supervýhodné nabídky plovoucích hypoték. Ty dnes opravdu výhodné jsou. Zatím! Majitelé variabilních hypoték by tak rozhodně měli mít alespoň základní povědomí o ekonomickém dění a minimálně jednou za měsíc zkontrolovat výši PRIBORu, aby stihli na případné výkyvy včaszareagovat přechodem na fixní hypotéku. Touto zcela klíčovou možností naštěstí disponují všechny srovnávané hypotéky. Abyste dosáhli na baťovskou supersazbu 2,99 %, museli byste si zvolit pouze jednoletou garanci marže banky. Otázkou potom je, jakou marži si banka stanoví po uplynutí tohoto jednoho roku. Nižší ale velmi pravděpodobně nebude. Chcete-li mít jistotu garantované stávající marže po celou dobu trvání úvěru, úroková sazba rázem vyskočí na 3,59 %. Ani tady ale šplh po procentech nekončí. Pokud se chcete udržet alespoň na 3,59 %, musíte si totiž společně s hypotékou pořídit jednak pojištění schopnosti splácet od Cardifu, za které zaplatíte 4,99 % z měsíční splátky hypotéky. Další podmínkou je pak zřízení a využívání běžného účtu Genius Gold, za jehož vedení zaplatíte měsíčně sice baťovských, ale i tak zarážejících 499 korun. Nelze se proto příliš divit, že výsledná RPSNv našem modelovém příkladu (úvěr na dva miliony, doba splatnosti 30 let, půjčka na 80 % hodnoty nemovitosti) najednou vzroste z 2,99 % na 4,7 %. Také mBank spustila kampaň a jejím hlavním lákadlem je na chlup stejná sazba – 2,99 %. I v tomto případě se jedná o sazbu variabilní. Prvním předpokladem pro dosažení nejvýhodnějšího úročení je, podobě jako u GE Money Bank, sjednání pojištění proti neschopnosti splácet. Podmínky jsou ale jiné. Prvních 24 splátek musíte zaplatit najednou (1,5 % z výše úvěru). Od 25. měsíce pak pravidelně platíte 0,025 % z výše úvěru.

Ještě větším zádrhelem je ale druhý předpoklad: půjčka se musí pohybovat maximálně do výše 50 % LTV! To v praxi znamená, že vám banka tuto sazbu může nabídnout, pouze pokud si budete brát hypotéku na méně než polovinu odhadní ceny zastavované nemovitosti. Jestliže například kupujete byt za 2,2 milionu korun a odhadce byt ocenil na dva miliony, banka vám sazbu 2,99 % dá (po splnění všech dalších podmínek) pouze na úvěr do výše jednoho milionu korun! Zbývajících 1,2 milionu musíte zafinancovat z jiných zdrojů. Jedná se tedy o nestandardní podmínku, která předem diskvalifikuje drtivou většinu zájemců. Pro možnost srovnání s ostatními produkty v našem modelovém příkladu proto pracujeme s příkladem nejčastějšího 80% LTV, u kterého rázem povyskočí sazba (při zakoupení pojištění) na 3,39 %. Reálná sazba (RPSN) pak činí 3,78 %. (Opět počítáno pro úvěr na dva miliony s dobou splatnosti 30 let a půjčkou na 80 % hodnoty nemovitosti). Co tedy vychází ze srovnání prvních dvou plovoucích hypoték? Pokud porovnáme základní a nejnižší sazby, vychází lépe mBank, a to i v případě, kdy jsme smetli ze stolu její výhodnou nabídku u 50% LTV. Po proklamovaných 2,99 % se ale i v případě mBank jaksi slehla zem…

Diskontní a lombardní sazby pro českou korunu (CZK). Diskontní sazba je úrok, za který si komerční banky mohou uložit volné peníze u centrální banky, v našem případě tedy u České národní banky, a lombardní sazba je úrok, za který centrální banka naopak půjčuje komerčním bankám. Čím nižší tyto úroky budou, tím nižší by měly být také úroky z úvěrů, jež poskytují komerční banky svým klientům.

Sazbě PRIBOR (Prague InterBank Offered Rate) – to je úrok, za který si na mezibankovním trhu půjčují banky mezi sebou. Sazba se určuje pro různou dálku trvání půjčky jedním dnem počínaje a jedním rokem konče. Některé úroky úvěrů se běžně určují jako sazba PRIBORu plus marže banky. Například 3m PRIBOR + 2 % znamená sazbu na mezibankovním trhu při půjčce na tři měsíce plus 2 procentní body. Když banka totiž poskytne úvěr, často si půjčí tuto částku na mezibankovním trhu a připočte si k ní svoji marži.