KRZEPINSKI spol. s r.o. nabízí klientům, kteří uvažují o prodeji nemovitosti kompletní poradenský a právní servis, včetně posouzení nemovitosti, vyřízení veškerých finančních služeb spojených s úvěrem či hypotékou. Ve spolupráci se spřízněnými realitními kanceláří zajistíme vyhledání prověřeného zájemce o koupi nemovitosti. Poradíme Vám ve všem, co Vás při prodeji nemovitosti může potkat. Zajistíme pro vás kompletní právní servis včetně zastoupení a fyzickou přítomnost právního zástupce při všech jednáních. Vypracujeme Vám ocenění nemovitosti o tržní ceně nemovitosti, kde je obsažena přesná specifikace nemovitosti, popis dané nemovitosti a okolí, srovnání trhu a závěr, kde je vyjádření k obvyklé ceně a samotné stanovení ceny odůvodněno.
Nevíte co s nemovitostí?
Dědíte, zdědili jste, koupili jste a nechcete se o nemovitosti starat – je to tak jednoduché, dohodněte si schůzku a my Vám poradíme, vyhodnotíme návratnost a rentabilitu, přes partnerskou realitní kancelář zajistíme výhodný pronájem a správu či přímý prodej.
Tipy jak nejlépe prodat nemovitost
Nejvíce udělá první dojem - Nejvíce kupce potěší, když je přivítán pěkně posekaným trávníkem, zastřiženými keři a na verandě ani v okolí domu nesmí být žádný nepořádek. Čerstvě natřené – nebo alespoň dobře umyté – přední dveře také udělají své. Pokud je podzim, hrabejte listí. V zimě z cest odklízejte sníh. Jestliže tedy opravdu chcete minimalizovat překážky při prodeji je velice důležité, aby Vaše nemovitost vypadala co nejlépe. Trocha úsilí z Vaší strany může zamést cestičku k uzavření obchodu.Investujte pár hodin do svého budoucího zisku
Vaší šancí je provést úklid nemovitosti- Ukliďte obývací pokoj, koupelnu, kuchyň. Pokud jsou dřevěné povrchy odřené nebo barva bledne, zvažte zda by nebylo dobré provést nějaké menší opravy a úpravy. Nové a čisté tapety dodávají Vaší nemovitosti na kráse a zvyšují hodnotu. Klienti chtějí na vlastní oči vidět jak Vaše nemovitost skutečně vypadá a ne poslouchat, jak hezká by po „malých úpravách“ mohla být. Zkontrolujte kohoutky a žárovky. Voda kapající z kohoutku, nejen že hraje na nervy, ale dělá skvrny ve dřezu a napovídá, že je něco v nepořádku. Vypálené žárovky zase nutí klienty chodit po tmě. Nenechte tyto malé problémy zastínit to, co je na Vašem domě dobré. Pozor na dveře a skřínky, které nejdou otevřít . Jestliže skřínky a dveře nejdou někde otevřít, buďte si jistí, že si to klient zapamatuje. Namísto toho, abyste složitě vysvětlovali proč k tomu došlo, jednoduše tyto problémy odstraňte. Ukliďte si ve skříních. Čím lépe jsou skříně uklizené, tím větším dojmem působí. Nyní je ta správná chvíle zabalit nepotřebné oblečení a věnovat je charitě. Připravte koupelnu do perfektního lesku. Koupelny často prodávají domy, proto je pořádně nablýskejte. U vany a sprchy zkontrolujte a opravte zničené nebo nevzhledné baterie. Pro další efekt vystavte své nejlepší ručníky, rohože a závěsy ve sprše.
Připravte bezpečnou prohlídku domem - Majitelé nemovitostí se učí žít s mnoha druhy hloupých a nebezpečných pastí: kolečkové brusle na schodech, ozdobné šňůry a provazy, různé koberečky vhodné akorát tak k uklouznutí a nízko zavěšená světla. Proto zajistěte, aby prohlídka Vaší nemovitosti byla co nejméně nebezpečná. Vykliďte všechny skladovací prostory. Pamatujte si, že potenciální kupci hledají více než jen pohodlné bydlení. Také hledají místo pro uskladnění svých věcí. Ujistěte se, že Vaše půda a sklep jsou čisté, a že jsou z nich odstraněny všechny nepotřebné věci.
Vytvořte ložnice a dům snů- Přilákejte zájem klienta útulností a pohodlím Vašich ložnic. Pro dojem většího prostoru odstraňte přebytečný nábytek. Barevné pokrývky na postel a čisté závěsy jsou nutností. Dovolte slunečním paprsků, aby mohli vstoupit do Vašeho domu! Odhrňte závěsy a záclony, aby klienti viděli jak slunečný a živý Váš dům je. V noci rozsviťte. Vzrušení a zájem klienta získáte večer tím, že rozsvítíte všechna světla – jak vnitřní tak vnější. Světlo přidává barvu a teplo, a Vaši potenciální kupci se cítí být vítáni. Během dne nemějte dům uzavřený.
Atmosféra při prohlídce - Vyvarujte se domu plného lidí. Potenciální kupci si často připadají jako vetřelci, pokud vstoupí domu, který je plný lidí. Nefunguje to vůbec pro přilákání pozornosti, ale spíš to klienta nutí prohlédnout si rychle nemovitost a odejít. Snažte se, aby v domě bylo v době prohlídky co nejméně lidí. Pozor na hlasitost Vaší stereo aparatury, Rock-and-Roll je věčný, ale může totálně zničit obchodní transakci při prodeji nemovitosti. Když přijde čas prohlídky Vaší nemovitosti, je třeba ztlumit jak stereo aparaturu tak televizi. Psi a kočky jsou báječnými společníky, ale ne v době prohlídky Vaší nemovitosti. Zvířata mají sklony plést se pod nohy. Udělejte tedy pro klienty malou laskavost: nechte své miláčky venku, nebo alespoň někde, kde se nebudou plést do cesty.
Jak se chovat při prohlídce? - Buďte přátelští, ale nesnažte se vnucovat konverzaci. Klienti si chtějí prohlédnout Váš dům v klidu. Nezáleží na tom, jestli je Váš dům skromný a nikdy se neomlouvejte za jeho „vady nebo nedostatky“. Jestliže se Vás na to potenciální kupec sám zeptá, odkazujte ho vždy na makléře, který s ním vše vyřídí. Nikdo samozřejmě nezná Váš dům lépe než Vy, ale makléři znají kupce a jejich potřeby a přání. Váš osobní makléř zvládne mnohem profesionálnějším způsobem vysvětlit a popsat kupci přednosti Vašeho domu a Vy byste měli být v pozadí. Když k Vám přijde na prohlídku potenciální kupec, nenabízejte mu prosím, že mu prodáte nábytek, který už nebudete potřebovat. Můžete celý obchod pokazit. Jakmile potenciální kupec bude chtít hovořit o ceně, podmínkách prodeje nebo jiných věcech týkající se obchodu s nemovitostmi, nechte je ať si o tom promluví s Vaším makléřem. Oceníte výsledky!
Brevíř návštěvníka realitní kanceláře
Návštěva realitní kanceláře: Pokud se zájemce obrací na zavedenou firmu, je vhodné si předem telefonicky sjednat termín schůzky s konkrétním pracovníkem vybrané realitní kanceláře. Je vhodné, aby na takto sjednanou schůzku měl zájemce připraven souhrnný soupis svých dotazů a otázek.
První dojem: První návštěva je obvykle návštěvou sondážní. Již při vstupu do prostor vybrané realitní kanceláře lze usoudit na její kvalitu. O mnohém vypovídá interiér, oblečení a vystupování pracovníků, a způsob přijetí klienta. Zájemce o zprostředkování prodeje by při ní měl být především podrobně informován o způsobu práce realitní kanceláře, kterou navštívil. Mělo by se mu dostat všech informací týkajících se rozsahu služeb, způsobu jejich úhrady, náležitostí zprostředkovatelské smlouvy, výše provize, atd. Po tomto úvodu je obvyklé domluvit se na prohlídce nemovitosti, a na základě jejího výsledku, pokud bude oboustranný konsens o podmínkách prodeje, dohodnout termín sepsání zprostředkovatelské smlouvy.
Stanovení ceny: Stanovení reálné prodejní ceny je v současné době velice problematické. Seriózní kancelář nejprve provede analýzu situace na trhu, zváží stavebnětechnický stav nemovitosti, posoudí případná břemena či překážky a klienta s těmito skutečnostmi podrobně seznámí a navrhne jejich odstranění. Zde se v plné míře projeví profesionalita a solidnost kanceláře. Klient by měl být přesvědčen, že sjednaná prodejní cena je optimální. Stává se často, že již při prohlídce nemovitosti pracovník realitní kanceláře odmítne zakázku přijmout. Bývá to obvykle proto, že cenové nebo jiné požadavky klienta jsou vzhledem ke stavu a prodejnosti nemovitosti neúměrné. V některých případech je zakázka odmítnuta z důvodů jiných než jen rozdílnost názorů o prodejní ceně. Seriózní realitní kancelář v takovémto případě na tyto skutečnosti klienta upozorní a zakázku odmítne. Pokud však obě strany mají shodné stanovisko, uzavírá se zprostředkovatelská smlouva nebo smlouva o poskytnutí služeb realitní kanceláře.
Provize: Od prodejní ceny se pak odvíjí i výše provize. Ta je obvykle mezi 3-6 %, je však možné dohodnout i provizi nižší (zejména u velkých nemovitostí), případně vyšší, a to vždy individuálně podle náročnosti každého případu. Je rovněž možné dojednat i jiný způsob stanovení provize. Bývá zvykem, že provizi platí ten, kdo si službu objednal, v málo případech se provize dělí mezi obě strany, některé kanceláře berou provizi pouze od kupujícího. Tyto skutečnosti však záleží na principu fungování realitní kanceláře.
Smlouva o zprostředkování: Většina zavedených kanceláří uzavírá pouze tzv. exkluzivní smlouvy. Jsou to smlouvy, kterými klient zmocňuje kancelář k výhradnímu zastoupení ve věci prodeje uvedené nemovitosti. Drtivá většina zahraničních, a v poslední době i tuzemských, zájemců o koupi nemovitosti tuto exkluzivitu od kanceláře, která jim nemovitost nabízí, vyžaduje.
Co by měla exkluzivní smlouva obsahovat? V první řadě by mělo být jasné, podle jakého právního předpisu je uzavírána nebo podle jakého zákona se vztahy mezi smluvními strany řídí. Je samozřejmé přesné a jasné specifikování smluvních stran. V případě, že je více vlastníků, musí být účastníky smlouvy, příp. musí být doloženy jejich ověřené plné moci, kterými zmocňují klienta k jednání ve věci prodeje předmětné nemovitosti. Velice důležitou věcí je přesné vyspecifikování prodávané nemovitosti a dále též doklady k nemovitosti. Dalšími důležitými náležitostmi zprostředkovatelské smlouvy jsou cena, která může být stanovena i v rozmezí, za kterou kancelář bude nemovitost nabízet, výše provize, termín plnění smlouvy a smluvní pokuta za nedodržení smlouvy. Samozřejmou součástí zprostředkovatelské smlouvy je ustanovení o smluvní pokutě. Tento institut umožňuje kanceláři náhradu nákladů ze zmařeného obchodního případu tehdy, jestliže si klient ve smluvené době zadá nemovitost u jiné kanceláře, nebo si nemovitost prodává sám či odmítne přistoupit k realizaci jejího prodeje. Kancelář totiž nese celou dobu obchodní rizika, jakož i náklady související s realizací zakázky, jako např. inzertní činnost, datové přenosy, náklady spojené s prohlídkami nemovitosti, atd., a musí se tedy alespoň částečně chránit. Podpisem zprostředkovatelské smlouvy začíná první fáze prodeje nemovitosti.
Dokumentace k nemovitosti: Základními doklady jsou nabývací titul a výpis z katastru nemovitostí. Nabývací listinou může být kupní smlouva, rozhodnutí o dědictví, dohoda o vydání věci, darovací smlouva, rozhodnutí soudu o vypořádání SJM apod. Dalším důležitým dokladem je výpis z katastru nemovitostí, který by neměl být starší dvou měsíců. V současné době se však doporučuje výpis co nejčerstvější, neboť se množí případy, že je nemovitost prodána v krátké době několikrát , a původní majitelé, se prokazují výpisem, který je sice stár pouhé tři měsíce, nicméně nemovitost za tu dobu již změnila majitele. K těmto základním dokladům se obvykle požaduje od klienta platný znalecký posudek a snímek z pozemkové nebo katastrální mapy. Jsou to však doklady, které každá kancelář na požádání klienta zajistí. Mimo shora uvedené základní dokumenty může být po klientovi požadováno předložení ještě dalších dokumentů, neboť každý případ je nutné posuzovat individuálně. Dále se pořizuje se fotodokumentace, příp. videozáznam. U příslušného stavebního úřadu se prověří možné alternativní využití nemovitosti či volného pozemku, zpracuje se tzv. exposé, což je soubor dokladů, charakterizujících nemovitost.
Vyhledání třetí osoby - kupujícího: Mnozí vlastníci nemovitostí a začínající realitní makléři si myslí, že jediným způsobem je inzerce. Ta je samozřejmě důležitá, ale zavedené kanceláře mají jednak značnou vlastní databanku zájemců, jednak obvykle spolupracují s celou řadou kanceláří jak doma, tak i ve světě. Není rozhodující, zda jsou či nejsou tyto spolupracující kanceláře propojeny počítačovou sítí, podstatná je srovnatelná úroveň služeb a vzájemná důvěra. Skuteční odborníci vědí, že prodávat nemovitosti nelze formou teleshopingu ani direkt marketingu. Dobře prodat neznamená jen zajistit potencionálního kupce, a s ním nemovitost prohlédnout, na realizaci „dobrého“ prodeje je nutné vynaložení velkého úsilí; je třeba řady setkání se zájemci, jednání o podmínkách, pomoci jim při zajišťování úvěrů, atd. Je to mravenčí práce s lidmi, úřady a bankami. K tomu je zapotřebí tým zkušených lidí, který musí být za každých okolností klientovi k službám, hájit jeho zájmy a garantovat mu absolutní serióznost služeb.
Doba trvání smlouvy: Je namístě připomenout, že prodej nemovitosti je často proces velice zdlouhavý. Přesto, že kancelář dohodla s klientem cenu dle nejlepšího vědomí a znalostí, stává se, že v daném okamžiku není o ten který druh nemovitosti zájem. Klienti často netrpělivě navštěvují kancelář a dožadují se rychlého prodeje argumentujíc, že známý podobnou nemovitost prodal (a často za mnohem vyšší cenu), zatímco kancelář není schopná prodej jeho nemovitosti realizovat. Obvykle se ukáže, že tomu tak není, nicméně atmosféra je nervózní a pracovníkům kanceláře dá mnohdy velmi mnoho práce toto klientovi vysvětlit. Rád bych čtenáře ujistil, že každá kancelář se snaží, seč jí síly stačí, nemovitost prodat. Často ani velká firma nedokáže v daném čase uspět. Proto je ze strany klientů nutná důvěra ve vybranou kancelář. Chtít po kanceláři, aby realizovala prodej do jednoho či dvou měsíců, je nesmyslné, nehledě na skutečnost, že případně získaná cena nemusí být zrovna nejvýhodnější. Obvyklá doba, na kterou by měla být uzavřena smlouva, je 6 měsíců, neměla by však být kratší 3 měsíců. Po celou dobu nabízení nemovitosti by měl být klient pravidelně informován o stavu jeho zakázky a dle vývoje situace s kanceláří pružně spolupracovat.
Kauce nebo-li jistina na rezervaci nabídky: Dejme tomu, že kancelář byla úspěšná a nalezla zájemce, který respektuje cenu i eventuální doplňující podmínky. Kancelář se neprodleně spojí s klientem a s touto skutečností jej seznámí. Ve většině případů klient souhlasí s prodejem kanceláří vybranému zájemci. Nastává čas pro zahájení přípravy kupní smlouvy. Aby se omezilo riziko odstoupení kupujícího od připravované kupní smlouvy, sepisuje se smlouva o budoucí smlouvě (rezervaci nabídky) a kupec obvykle skládá jistinu na rezervaci, a to až do výše 10 % z kupní ceny. Tato se započítává na celkovou kupní cenu, a její plnění se o zaplacenou jistinu sníží. Tímto opatřením se kancelář jistí pro případ, že by kupec porušil smlouvu o budoucí smlouvě (rezervaci nabídky) a odmítl koupi realizovat. Mnozí renomovaní právníci mají o účinnosti smlouvy o budoucí smlouvě (rezervaci nabídky) pochybnosti (i vzhledem ke známému fungování našich soudů), a tak zaplacení kauce-jistiny je jedinou hmatatelnou pojistkou.
Sepsání kupní smlouvy: je proces velice složitý, a to i přes názory některých makléřů či komerčních právníků. Každá smlouva je totiž jiná, vyskytuje se celá škála okolností, které jsou individuální pro každý případ. Naše zkušenosti potvrdí, že z hlediska bezproblémové vkladu schopnosti, je nejlépe zadat sepsání kupní smlouvy notáři či advokátovi. Ten také nese za správnost a úplnost veškeré garance, nehledě na skutečnost, že každému je před podpisem předložen návrh. Kupci ze zahraničí velice často vyžadují notářské služby. Sepsáním kupní smlouvy většinou práce realitní kanceláře nekončí. Je třeba zajistit vklad do katastru, což je úkon, kterým přechází vlastnické právo na kupujícího. V dnešní, poněkud chaotické době, plné neseriózních obchodních partnerů, má realitní kancelář možnost pozdržením vkladu do termínu zaplacení kupní ceny oddálit přechod vlastnictví na kupujícího, a tím chránit prodávajícího. Složitější je to v případě při koupi na úvěr, kdy kupující hodlá kupovanou nemovitost použít jako zástavu.
Postup při pronájmu nemovitostí: Obdobně jako u prodeje či koupě se postupuje v případě pronájmu nemovitosti. Zde doporučuji věnovat zvýšenou pozornost obsahu nájemní nebo podnájemní smlouvy, neboť se uzavírá na období, které nezřídka bývá delší dvou let, a je tedy třeba do smlouvy promítnout vývoj cen nájemného, služeb, u dlouhodobých pronájmů pak i vliv inflace či případné devalvace měny, rozsah oprav hrazených nájemcem a pronajímatelem, atd. Kvalitně sepsaná nájemní smlouva je, zvláště u velkých nemovitostí, to nejdůležitější.
Rady návštěvníkovi realitní kanceláře: Vyhledávejte služby zavedených realitních kanceláří. Vyhýbejte se jednotlivcům,slibujícím fantastické nemovitosti a služby.Ve vámi vybrané realitní kanceláři si všímejte jednání jejích pracovníků, vybavení kanceláří, celkové atmosféry. Řekne vám to víc než jakákoli reklama. Vyžadujte komplexní informace o způsobu práce kanceláře, kterou jste si vybrali. Neuzavírejte smlouvu s kanceláří dříve, než vše pečlivě zvážíte. Žádná solidní realitní kancelář vás nebude nutit k okamžitému rozhodnutí. Uzavírejte jen takovou smlouvu, ve které se zavazujete akceptovat pouze kupujícího, který splňuje veškeré podmínky prodeje specifikované ve zprostředkovatelské smlouvě. Dbejte na úplnost zprostředkovatelské smlouvy,vyžadujte přesné znění ve všech jejích ustanoveních, zvláště pak v termínech a provizi.Pokud máte pochybnosti, vyžádejte si před podpisem konzultaci právníka. V případě sepisu kupní smlouvy trvejte na notáři či advokátovi. Jinými osobami psanou kupní smlouvu odmítněte. Kupujete-li nemovitost přes realitní kancelář, vyžádejte si doklad o tom, že může tuto nemovitost nabízet. Ušetříte si čas, peníze a zklamání. Kupovanou nemovitost si důkladně prohlédněte, máte-li pochybnosti, konzultujte je s odborníkem. Vyžádejte si doklady k nemovitosti, jakož i veškeré dostupné další informace. Teprve po zvážení všech faktů se rozhodujte.Jednejte seriózně, protože na základě shora uvedených faktů jste si určitě vybrali seriózní kancelář. Pouze za vzájemné důvěry se může podařit dobrý obchod.