KRZEPINSKI spol. s r.o. nabízí klientům, kteří uvažují o prodeji nemovitosti kompletní poradenský a právní servis, včetně posouzení nemovitosti, vyřízení veškerých finančních služeb spojených s úvěrem či hypotékou. Ve spolupráci se spřízněnými realitními kanceláří zajistíme vyhledání prověřeného zájemce o koupi nemovitosti. Poradíme Vám ve všem, co Vás při prodeji nemovitosti může potkat. Zajistíme pro vás kompletní právní servis včetně zastoupení a fyzickou přítomnost právního zástupce při všech jednáních. Vypracujeme Vám ocenění nemovitosti o tržní ceně nemovitosti, kde je obsažena přesná specifikace nemovitosti, popis dané nemovitosti a okolí, srovnání trhu a závěr, kde je vyjádření k obvyklé ceně a samotné stanovení ceny odůvodněno.

Nevíte co s nemovitostí?

Dědíte, zdědili jste, koupili jste a nechcete se o nemovitosti starat –  je to tak jednoduché, dohodněte si schůzku a my Vám poradíme, vyhodnotíme návratnost a rentabilitu, přes partnerskou realitní kancelář zajistíme výhodný pronájem a správu či přímý prodej. 

Tipy jak nejlépe prodat nemovitost

Nejvíce udělá první dojem - Nejvíce kupce potěší, když je přivítán pěkně posekaným trávníkem, zastřiženými keři a na verandě ani v okolí domu nesmí být žádný nepořádek. Čerstvě natřené – nebo alespoň dobře umyté – přední dveře také udělají své. Pokud je podzim, hrabejte listí. V zimě z cest odklízejte sníh. Jestliže tedy opravdu chcete minimalizovat překážky při prodeji je velice důležité, aby Vaše nemovitost vypadala co nejlépe. Trocha úsilí z Vaší strany může zamést cestičku k uzavření obchodu.Investujte pár hodin do svého budoucího zisku

Vaší šancí je provést úklid nemovitosti- Ukliďte obývací pokoj, koupelnu, kuchyň. Pokud jsou dřevěné povrchy odřené nebo barva bledne, zvažte zda by nebylo dobré provést nějaké menší opravy a úpravy. Nové a čisté tapety dodávají Vaší nemovitosti na kráse a zvyšují hodnotu. Klienti chtějí na vlastní oči vidět jak Vaše nemovitost skutečně vypadá a ne poslouchat, jak hezká by po „malých úpravách“ mohla být. Zkontrolujte kohoutky a žárovky. Voda kapající z kohoutku, nejen že hraje na nervy, ale dělá skvrny ve dřezu a napovídá, že je něco v nepořádku. Vypálené žárovky zase nutí klienty chodit po tmě. Nenechte tyto malé problémy zastínit to, co je na Vašem domě dobré. Pozor na dveře a skřínky, které nejdou otevřít . Jestliže skřínky a dveře nejdou někde otevřít, buďte si jistí, že si to klient zapamatuje. Namísto toho, abyste složitě vysvětlovali proč k tomu došlo, jednoduše tyto problémy odstraňte. Ukliďte si ve skříních. Čím lépe jsou skříně uklizené, tím větším dojmem působí. Nyní je ta správná chvíle zabalit nepotřebné oblečení a věnovat je charitě. Připravte koupelnu do perfektního lesku. Koupelny často prodávají domy, proto je pořádně nablýskejte. U vany a sprchy zkontrolujte a opravte zničené nebo nevzhledné baterie. Pro další efekt vystavte své nejlepší ručníky, rohože a závěsy ve sprše.

Připravte bezpečnou prohlídku domem - Majitelé nemovitostí se učí žít s mnoha druhy hloupých a nebezpečných pastí: kolečkové brusle na schodech, ozdobné šňůry a provazy, různé koberečky vhodné akorát tak k uklouznutí a nízko zavěšená světla. Proto zajistěte, aby prohlídka Vaší nemovitosti byla co nejméně nebezpečná. Vykliďte všechny skladovací prostory. Pamatujte si, že potenciální kupci hledají více než jen pohodlné bydlení. Také hledají místo pro uskladnění svých věcí. Ujistěte se, že Vaše půda a sklep jsou čisté, a že jsou z nich odstraněny všechny nepotřebné věci.

 Vytvořte ložnice a dům snů- Přilákejte zájem klienta útulností a pohodlím Vašich ložnic. Pro dojem většího prostoru odstraňte přebytečný nábytek. Barevné pokrývky na postel a čisté závěsy jsou nutností. Dovolte slunečním paprsků, aby mohli vstoupit do Vašeho domu! Odhrňte závěsy a záclony, aby klienti viděli jak slunečný a živý Váš dům je. V noci rozsviťte. Vzrušení a zájem klienta získáte večer tím, že rozsvítíte všechna světla – jak vnitřní tak vnější. Světlo přidává barvu a teplo, a Vaši potenciální kupci se cítí být vítáni. Během dne nemějte dům uzavřený.

Atmosféra při prohlídce - Vyvarujte se domu plného lidí. Potenciální kupci si často připadají jako vetřelci, pokud vstoupí domu, který je plný lidí. Nefunguje to vůbec pro přilákání pozornosti, ale spíš to klienta nutí prohlédnout si rychle nemovitost a odejít. Snažte se, aby v domě bylo v době prohlídky co nejméně lidí. Pozor na hlasitost Vaší stereo aparatury, Rock-and-Roll je věčný, ale může totálně zničit obchodní transakci při prodeji nemovitosti.  Když přijde čas prohlídky Vaší nemovitosti, je třeba ztlumit jak stereo aparaturu tak televizi. Psi a kočky jsou báječnými společníky, ale ne v době prohlídky Vaší nemovitosti. Zvířata mají sklony plést se pod nohy. Udělejte tedy pro klienty malou laskavost: nechte své miláčky venku, nebo alespoň někde, kde se nebudou plést do cesty.

Jak se chovat při prohlídce? - Buďte přátelští, ale nesnažte se vnucovat konverzaci. Klienti si chtějí prohlédnout Váš dům v klidu. Nezáleží na tom, jestli je Váš dům skromný a nikdy se neomlouvejte za jeho „vady nebo nedostatky“. Jestliže se Vás na to potenciální kupec sám zeptá, odkazujte ho vždy na makléře, který s ním vše vyřídí. Nikdo samozřejmě nezná Váš dům lépe než Vy, ale makléři znají kupce a jejich potřeby a přání. Váš osobní makléř zvládne mnohem profesionálnějším způsobem vysvětlit a popsat kupci přednosti Vašeho domu a Vy byste měli být v pozadí. Když k Vám přijde na prohlídku potenciální kupec, nenabízejte mu prosím, že mu prodáte nábytek, který už nebudete potřebovat. Můžete celý obchod pokazit. Jakmile potenciální kupec bude chtít hovořit o ceně, podmínkách prodeje nebo jiných věcech týkající se obchodu s nemovitostmi, nechte je ať si o tom promluví s  Vaším  makléřem. Oceníte výsledky! 

Brevíř návštěvníka realitní kanceláře

Návštěva realitní kanceláře: Pokud  se zájemce  obrací   na  zavedenou  firmu,   je  vhodné  si   předem telefonicky  sjednat  termín  schůzky  s  konkrétním  pracovníkem vybrané realitní  kanceláře. Je vhodné, aby na takto sjednanou schůzku měl zájemce připraven souhrnný soupis svých dotazů a otázek. 

První dojem:  První návštěva  je obvykle návštěvou sondážní. Již při vstupu do prostor vybrané realitní kanceláře lze usoudit na její  kvalitu. O  mnohém  vypovídá  interiér,   oblečení a vystupování  pracovníků,  a způsob   přijetí  klienta.   Zájemce o  zprostředkování prodeje by při  ní měl  být především podrobně  informován o způsobu  práce realitní kanceláře, kterou navštívil. Mělo by  se mu  dostat všech  informací týkajících se rozsahu služeb, způsobu jejich úhrady,  náležitostí zprostředkovatelské smlouvy,  výše provize, atd.  Po tomto úvodu  je obvyklé domluvit se na  prohlídce nemovitosti, a na základě jejího  výsledku, pokud bude oboustranný konsens o podmínkách prodeje, dohodnout  termín  sepsání  zprostředkovatelské  smlouvy.

Stanovení ceny:  Stanovení  reálné prodejní  ceny je v současné  době velice problematické. Seriózní kancelář nejprve provede analýzu situace na  trhu,  zváží  stavebnětechnický  stav  nemovitosti,  posoudí případná břemena či překážky a klienta  s těmito  skutečnostmi podrobně seznámí a navrhne jejich odstranění. Zde  se v plné  míře projeví profesionalita a solidnost kanceláře. Klient by měl být přesvědčen, že sjednaná prodejní cena je optimální. Stává se často,  že  již  při  prohlídce  nemovitosti  pracovník realitní kanceláře odmítne  zakázku  přijmout. Bývá  to  obvykle  proto,  že  cenové nebo jiné požadavky   klienta  jsou   vzhledem  ke   stavu  a  prodejnosti nemovitosti neúměrné. V některých případech je zakázka odmítnuta z důvodů jiných než  jen rozdílnost názorů o prodejní ceně. Seriózní realitní  kancelář  v takovémto případě na  tyto skutečnosti klienta  upozorní a zakázku  odmítne. Pokud  však  obě  strany   mají  shodné stanovisko,  uzavírá  se zprostředkovatelská  smlouva nebo smlouva o poskytnutí služeb realitní kanceláře.   

Provize:   Od prodejní ceny  se pak odvíjí i  výše provize. Ta je  obvykle mezi 3-6 %, je však možné dohodnout  i provizi nižší (zejména u velkých nemovitostí), případně vyšší, a to vždy individuálně podle náročnosti každého případu.  Je rovněž  možné dojednat i jiný způsob stanovení  provize.  Bývá  zvykem,  že  provizi  platí ten, kdo si službu objednal,  v málo případech se provize dělí  mezi obě strany, některé kanceláře berou provizi pouze od kupujícího. Tyto skutečnosti však záleží na principu fungování realitní kanceláře. 

Smlouva o zprostředkování:  Většina  zavedených kanceláří  uzavírá pouze  tzv. exkluzivní smlouvy.  Jsou  to  smlouvy, kterými  klient  zmocňuje  kancelář k výhradnímu zastoupení  ve  věci  prodeje  uvedené nemovitosti. Drtivá  většina  zahraničních, a v poslední době i tuzemských, zájemců o koupi nemovitosti tuto exkluzivitu od kanceláře, která  jim nemovitost nabízí, vyžaduje.

Co by měla exkluzivní smlouva obsahovat?  V první  řadě  by  mělo  být  jasné,  podle jakého právního předpisu je uzavírána nebo podle jakého zákona se vztahy mezi smluvními strany řídí.  Je samozřejmé přesné a jasné specifikování smluvních  stran. V případě,  že je více  vlastníků, musí být účastníky smlouvy, příp. musí být doloženy jejich ověřené  plné moci, kterými zmocňují klienta k jednání ve věci prodeje  předmětné nemovitosti. Velice důležitou  věcí je přesné vyspecifikování prodávané nemovitosti a dále též doklady k nemovitosti. Dalšími  důležitými   náležitostmi  zprostředkovatelské smlouvy jsou  cena, která může být stanovena i v rozmezí, za kterou  kancelář bude nemovitost  nabízet, výše  provize,   termín  plnění  smlouvy  a   smluvní  pokuta  za nedodržení smlouvy.  Samozřejmou součástí zprostředkovatelské smlouvy je ustanovení o   smluvní pokutě. Tento institut umožňuje kanceláři náhradu nákladů ze zmařeného obchodního případu tehdy, jestliže si  klient ve  smluvené době  zadá nemovitost u jiné kanceláře, nebo  si nemovitost prodává  sám či odmítne přistoupit k realizaci jejího prodeje. Kancelář totiž  nese celou  dobu  obchodní  rizika, jakož i náklady související s realizací zakázky, jako např. inzertní činnost, datové přenosy, náklady spojené s prohlídkami nemovitosti, atd., a musí se tedy alespoň částečně chránit. Podpisem  zprostředkovatelské smlouvy začíná  první fáze prodeje nemovitosti.

Dokumentace k nemovitosti: Základními doklady jsou nabývací titul a výpis z katastru nemovitostí. Nabývací listinou může být kupní  smlouva, rozhodnutí o  dědictví, dohoda o  vydání věci, darovací smlouva, rozhodnutí soudu o vypořádání SJM apod. Dalším důležitým dokladem je výpis z katastru nemovitostí, který by neměl být starší dvou  měsíců.  V současné  době  se  však  doporučuje  výpis  co nejčerstvější, neboť  se množí případy, že  je nemovitost prodána v krátké  době   několikrát , a  původní   majitelé, se  prokazují výpisem, který  je sice  stár pouhé tři  měsíce, nicméně  nemovitost za tu dobu již změnila majitele. K těmto  základním dokladům se obvykle požaduje od klienta  platný znalecký posudek a  snímek z pozemkové nebo katastrální mapy. Jsou to  však  doklady,  které  každá  kancelář  na  požádání  klienta zajistí.  Mimo shora uvedené základní  dokumenty může být po klientovi požadováno předložení ještě dalších dokumentů, neboť každý případ je nutné posuzovat individuálně. Dále se pořizuje se fotodokumentace,  příp. videozáznam. U příslušného   stavebního  úřadu se prověří  možné  alternativní   využití nemovitosti či  volného pozemku, zpracuje  se tzv. exposé, což  je soubor  dokladů,  charakterizujících  nemovitost. 

Vyhledání třetí osoby - kupujícího: Mnozí vlastníci nemovitostí a začínající realitní  makléři si myslí, že jediným  způsobem je inzerce.  Ta je samozřejmě  důležitá, ale zavedené kanceláře mají jednak značnou vlastní databanku zájemců, jednak obvykle spolupracují s celou  řadou kanceláří jak doma, tak i ve  světě.  Není rozhodující, zda jsou či nejsou tyto  spolupracující kanceláře propojeny počítačovou sítí, podstatná je srovnatelná  úroveň služeb a vzájemná  důvěra. Skuteční odborníci  vědí, že prodávat nemovitosti nelze formou teleshopingu ani direkt marketingu. Dobře prodat neznamená jen zajistit potencionálního kupce, a s ním nemovitost prohlédnout, na realizaci „dobrého“ prodeje je nutné vynaložení velkého úsilí; je  třeba řady setkání se  zájemci, jednání o podmínkách, pomoci jim při zajišťování  úvěrů, atd. Je to mravenčí  práce s lidmi, úřady a bankami. K  tomu je  zapotřebí tým  zkušených lidí, který musí  být za  každých okolností  klientovi k  službám, hájit jeho zájmy a garantovat mu absolutní serióznost služeb.

Doba trvání smlouvy:  Je  namístě  připomenout,  že  prodej  nemovitosti  je často proces velice  zdlouhavý. Přesto, že kancelář  dohodla s klientem cenu  dle nejlepšího  vědomí a znalostí, stává  se, že  v daném okamžiku není o ten který druh nemovitosti zájem. Klienti často netrpělivě navštěvují kancelář  a dožadují  se rychlého  prodeje argumentujíc,  že  známý  podobnou  nemovitost  prodal (a často za mnohem  vyšší  cenu), zatímco  kancelář  není  schopná  prodej jeho  nemovitosti realizovat. Obvykle se ukáže, že tomu tak není, nicméně atmosféra je  nervózní  a pracovníkům kanceláře dá  mnohdy  velmi  mnoho  práce  toto klientovi vysvětlit. Rád  bych čtenáře ujistil, že  každá kancelář se snaží, seč  jí  síly  stačí,  nemovitost  prodat.  Často  ani velká firma nedokáže  v daném  čase uspět.  Proto je  ze strany klientů nutná důvěra ve  vybranou kancelář. Chtít po  kanceláři, aby realizovala prodej do jednoho  či dvou  měsíců, je nesmyslné, nehledě na skutečnost, že případně získaná cena nemusí být zrovna nejvýhodnější. Obvyklá  doba, na kterou by měla být uzavřena smlouva, je 6 měsíců, neměla by však být kratší 3 měsíců.  Po celou  dobu nabízení  nemovitosti by  měl být  klient pravidelně informován o stavu jeho zakázky a dle vývoje situace s kanceláří pružně spolupracovat.

Kauce nebo-li jistina na rezervaci nabídky: Dejme  tomu, že  kancelář  byla  úspěšná a nalezla zájemce, který respektuje cenu i eventuální doplňující podmínky. Kancelář se neprodleně spojí s klientem a s touto skutečností jej seznámí. Ve většině případů  klient souhlasí s prodejem kanceláří vybranému zájemci. Nastává čas pro zahájení přípravy kupní smlouvy. Aby se omezilo  riziko  odstoupení   kupujícího  od  připravované  kupní smlouvy, sepisuje  se smlouva o budoucí smlouvě (rezervaci nabídky) a  kupec obvykle skládá  jistinu na rezervaci, a to až do výše 10 %  z  kupní ceny. Tato se započítává na celkovou kupní cenu, a její plnění se o zaplacenou jistinu sníží.  Tímto opatřením  se  kancelář  jistí  pro  případ,  že by kupec porušil smlouvu  o budoucí smlouvě (rezervaci nabídky)  a  odmítl koupi realizovat. Mnozí  renomovaní právníci mají  o  účinnosti smlouvy  o budoucí smlouvě (rezervaci nabídky) pochybnosti (i vzhledem ke známému fungování našich soudů), a tak zaplacení kauce-jistiny je jedinou hmatatelnou pojistkou.

Sepsání kupní smlouvy:  je proces velice složitý, a  to i přes názory některých makléřů či komerčních právníků. Každá smlouva je totiž  jiná,  vyskytuje  se  celá  škála  okolností,  které  jsou individuální  pro každý  případ. Naše zkušenosti  potvrdí, že z hlediska   bezproblémové  vkladu schopnosti,  je  nejlépe  zadat sepsání kupní smlouvy notáři či advokátovi. Ten  také nese za správnost a úplnost veškeré garance, nehledě na skutečnost, že každému je před  podpisem předložen návrh. Kupci ze zahraničí  velice často vyžadují notářské služby. Sepsáním kupní smlouvy  většinou práce realitní kanceláře nekončí.  Je třeba zajistit  vklad do katastru,  což je úkon, kterým  přechází vlastnické právo na kupujícího. V dnešní, poněkud chaotické době, plné neseriózních obchodních partnerů, má realitní kancelář  možnost pozdržením  vkladu do  termínu zaplacení kupní ceny  oddálit přechod  vlastnictví  na  kupujícího, a  tím chránit prodávajícího. Složitější je to v případě při koupi na úvěr, kdy kupující  hodlá kupovanou  nemovitost použít  jako zástavu.

Postup při pronájmu nemovitostí:  Obdobně  jako  u  prodeje  či  koupě  se postupuje v případě pronájmu nemovitosti. Zde doporučuji věnovat zvýšenou pozornost obsahu  nájemní nebo podnájemní smlouvy,  neboť se uzavírá  na období, které nezřídka bývá delší dvou let, a je tedy třeba do smlouvy promítnout vývoj cen nájemného, služeb, u dlouhodobých pronájmů pak i vliv inflace či  případné devalvace  měny, rozsah  oprav hrazených nájemcem a pronajímatelem, atd. Kvalitně sepsaná nájemní   smlouva je,  zvláště u velkých nemovitostí,  to nejdůležitější.

Rady návštěvníkovi realitní kanceláře:  Vyhledávejte služby zavedených realitních kanceláří. Vyhýbejte se jednotlivcům,slibujícím fantastické  nemovitosti a služby.Ve vámi vybrané realitní kanceláři si všímejte jednání jejích pracovníků,  vybavení kanceláří, celkové atmosféry. Řekne vám to víc než jakákoli reklama. Vyžadujte  komplexní  informace o způsobu práce kanceláře, kterou jste si vybrali. Neuzavírejte smlouvu  s  kanceláří  dříve,  než  vše pečlivě zvážíte. Žádná  solidní  realitní  kancelář  vás  nebude nutit k okamžitému rozhodnutí. Uzavírejte jen takovou smlouvu, ve  které se zavazujete akceptovat pouze kupujícího, který splňuje veškeré podmínky prodeje specifikované ve zprostředkovatelské smlouvě. Dbejte na úplnost  zprostředkovatelské smlouvy,vyžadujte přesné  znění  ve  všech   jejích  ustanoveních,  zvláště  pak  v termínech a  provizi.Pokud máte  pochybnosti, vyžádejte si  před podpisem konzultaci právníka.  V případě  sepisu  kupní  smlouvy trvejte na notáři či advokátovi. Jinými  osobami  psanou  kupní smlouvu odmítněte. Kupujete-li nemovitost  přes realitní  kancelář, vyžádejte si doklad o tom, že může tuto nemovitost nabízet.  Ušetříte si čas, peníze a zklamání. Kupovanou nemovitost si důkladně prohlédněte, máte-li pochybnosti, konzultujte je s  odborníkem. Vyžádejte si doklady k nemovitosti, jakož i veškeré  dostupné další informace. Teprve po zvážení všech faktů se rozhodujte.Jednejte seriózně, protože na základě shora uvedených faktů jste si určitě vybrali seriózní kancelář. Pouze za vzájemné důvěry se může podařit dobrý obchod.