Současný prodej a koupě

Plánujete prodej a návaznou koupi nemovitosti. Jak nejlépe načasovat a připravit celý obchod?

Jeden byt prodáte, jiný si koupíte. Co je na tom komplikovaného? Vlastně všechno, pokud se jedná o vaše bydlení. Stěhovat se rovnou ze starého do nového je možné, ale bude si to žádat dobré plánování a precizní načasování.

Každý případ je samozřejmě trochu jiný, ale jelikož se s takovými prodeji setkáváme běžně v praxi, zvládneme najít ideální cestu ke spokojenosti všech zúčastněných stran. Pokud se nacházíte v situaci, že potřebujete prodat a zároveň koupit nemovitost, určitě umíme sepsat scénář, podle kterého může vše proběhnout hladce a hlavně jsme připraveni řešit i komplikovanější nebo nenadálá úskalí bez zbytečného stresu. 

Zaměřte se na přípravu. Neplatí heslo “hurá akce”

V ideálním případě by prodej a návazná koupě nemovitosti mohly probíhat hladce. Prodejem starého bytu získáte peníze a za ty si koupíte nový. Stěhujete se pouze jednou. V reálném světě je ale návazná koupě nemovitosti náročná disciplína.

Realitní obchod je pro každého velká věc, a když se potká prodej a koupě najednou, bývá to oříškem i pro zkušené. Než se do toho pustíte, je třeba se alespoň teoreticky připravit. Odpovězte si na důležité otázky:

• Chci prodat, přestěhovat se do pronájmu a následně hledat podle finančních možností?
• Chci při prodeji rovnou koupit, abych se přestěhoval z prodaného do koupeného?
• Chci vedle prodeje koupit nemovitost, na kterou mi ale nebudou stačit finance získané z prodeje a budu muset využít čerpání hypotéky?

Možností, jak skloubit prodej s následnou koupí je několik, proto doporučuji si všechny varianty zvážit a vytipovat strategii, která vám bude nejvíce v daném momentě vyhovovat.

Také si promyslete: co udělám, pokud se mi scénář A promění ve scénář B?

V realitním světě působí tolik proměnných faktorů, že není v lidských silách vytvořit přesně nalinkovanou osu, která vyjde od začátku až do konce.

Určitě se vyplatí svěřit celou akci do rukou odborníka, který se postará o co nejideálnější průběh za každých okolností. S problémy, které se vám mohou zdát nepřekonatelné, se setkáváme denně a úmíme je řešit. 

Co je třeba zvážit v počátku?

Prodejní cena

Je naprostý základ, jelikož tržní hodnotu nemovitosti znát musíte. Ale žádné přimhouření oka, případně střílení ceny od boku při surfování na realitních portálech, to nepřichází v úvahu. V tomto případě skutečně musíte vědět, reálnou tržní cenu. Nechte si zpracovat odhad ceny od odborníka.

U nás je tato služba zdarma.

Zjistíte, v jaké cenové hladině se s majetkem pohybujete a zda si budete moci dovolit splnit přání o nové nemovitosti. Získáte povědomí o případných (ne)existencích finančních rezerv a jejich odchylkách. Pokud by bylo nutné prodej urychlit, většinou to znamená nastavit prodejní cenu o něco níže.

Varianta 1: Nejprve koupě a pak prodej

Nejprve koupit nové bydlení a pak se věnovat prodeji toho starého – to vypadá jako ideální varianta. Máte dostatek času na stěhování nebo případnou rekonstrukci a stěhujete se pouze jednou − ze starého do nového. Jediným zádrhelem jsou peníze. Jak zaplatit nové bydlení, když staré ještě není prodané?

Situace se dá řešit hypotečním úvěrem. Novou nemovitost koupíte na hypotéku s krátkou (většinou roční) fixací a s možností mimořádného splacení úvěru. Po prodeji staré nemovitosti úvěr splatíte. Pokud již hypotéku máte a na další úvěr nedosáhnete, může pomoci spoludlužník (nejčastěji blízký příbuzný).

Chcete-li jít touto cestou, pomůžou vám se vším naši finanční poradci.

S tímto scénářem se však setkáváme jen zřídka. Nejčastěji se stává, že k variantě nejprve koupě, potom prodej dojde omylem. Lidé se zamilují do nového bydlení, zaplatí rezervační poplatek a pak začnou řešit, jak rychle prodat, aby uhradili zbytek kupní ceny. To je dělá na realitním trhu zranitelnými, dostávají se do časového presu a nakonec prodávají za daleko nižší částku, než původně zamýšleli.

Varianta 2: Prodat a až následně hledat a koupit

Varianta prodeje a následné koupě nemovitosti je bezpečnější, i když často méně pohodlná. Když nejdřív prodáte, víte přesně, kolik peněz máte na nové bydlení. Výhodou je dostatek času na prodej, a tedy vysoká pravděpodobnost, že prodáte za vyšší cenu.

Je určitá šance, že najdete kupujícího, který vám umožní bydlet ještě několik měsíců v původní nemovitosti. V některých případech nechá kupující původní majitele i delší dobu v nájmu, dokud nenajde nové bydlení. Nebo můžete novému majiteli poskytnout slevu z ceny a smluvně sjednáte pozdější předání. Předání bude až za několik měsíců od zrealizování koupě po zápis do katastru nemovitostí.

Bohužel není mnoho kupujících, kteří jsou schopni nebo ochotni dát tak pohodlné podmínky. Pokud se nedaří domluvit, je daleko lepší prodat nejvyšší nabídce a na přechodnou dobu si pronajmout jiný byt, ale i této variantě je většina klientů snaží předejít a prodej a koupi chtějí navázat na sebe.

Pokud vším projdete hladce, získáte dostatečný prostor k tomu, abyste našli nové vysněné bydlení.  Nejste nuceni pod tlakem prodat ani koupit první nemovitost, která se naskytne.

Varianta 3: Současně prodávat a kupovat

Tato varianta je ze všech uvedených nejnáročnější na načasování a provázání všech termínů.  Vychází z toho, že se nechcete dvakrát stěhovat. Jde o podpisy smluv, složení peněz do úschovy, výplatu kupní ceny i předání nemovitostí… vše musí dokonale sedět. Prodej s navazující koupí nemovitosti bývá ošidný a komplikovaný, o to spíše pro někoho, kdo se s realitními obchody nesetkává na denní bázi. Vyřizování a vyjednávání vyžaduje mnohem více zkušeností a úsilí, než jen klasický prodej nebo koupě.

Nejde jen o načasování a efektivní provázání realitních kroků (podpisy, smlouvy, úschova peněz, uvolnění aj.), ale i o oslovení vhodného zájemce nebo prodávajícího. Od začátku, více než kdy jindy, jsou nezbytné špičkové obchodní, právní, vyjednávací a organizační schopnosti a odolnost vůči stresu. Na takový typ transakce najměte odborníka s adekvátními zkušenostmi.

V tomto případě je nutné nastavit cenu tak, že nemovitost prodáte výhodně a do potřebného data. Následně musíte stihnout uhradit druhé straně kupní cenu nebo alespoň dostatečnou zálohu (pokud tedy nemáte ještě jiné volné zdroje).

U tohoto typu obchodu je důležitá schopnost vyjednat optimální podmínky u druhého prodávajícího a rozpoznat, kdy je třeba přistoupit na kompromis. 

V každém případě si dejte pozor při podpisu rezervační smlouvy. Nepodepisujte ji, dokud nemáte uzavřenou smlouvu o smlouvě budoucí kupní na prodej původní nemovitosti. Jinak můžete přijít o rezervační poplatek, když byste museli odstoupit od smlouvy.

Můžeme nabídnout možnost získat část peněz z prodeje dopředu. Díky tomu můžete uhradit rezervační poplatek nebo zálohu na nové bydlení, za předpokladu předem zajištěné návaznosti v souvislosti na zájemce o vaše bydlení a jeho platební podmínky.

Tato varianta je určitě nejvyhledávanější pro zájemce, kteří jsou v situaci, kdy nechtějí dvojí stěhování a obstarávat provoz hypoteční úvěr na celou nemovitost.

Jaká varianta je tedy lepší?

Vše s vámi probereme a společně se zaměříme se na níže uvedené oblasti, kde ze všech informací postupně složíme celkový obrázek obchodu krok po kroku. Nenecháme vás v tom samotné.

Jakou nemovitost plánujete koupit

Předem je třeba zjistit, jaká je ve vámi vyhlédnuté lokalitě nabídka, zda vyhoví vašim požadavkům a nebude vás limitovat v zařizování všech záležitostí, které souvisí s koupí. Pokud máte již nemovitost vybranou, zjišťujte, kdy je možné podepsat smlouvy a získat klíče od nemovitosti. Vždy ale počítejte s rezervou.

Právní stav nemovitosti

Vážou se k nemovitosti nějaká vlastnická omezení? Je nemovitost zatížena právní vadou? Věcným břemenem? Hypotékou? Je správně zapsána a zakreslena v katastru? Mějte o tom přehled, a co se dá vyřešit dopředu, určitě vyřešte. I právní stav nemovitosti pochopitelně ovlivňuje termíny a všechny návaznosti. Taková komplikace může protáhnout obchod i o několik měsíců.

Financování

Umíme dopředu odhadnout, zda nám novou kupovanou nemovitost zaplatí ta prodaná. Pokud ne, čeká vás mírně náročnější proces, protože do transakce vstoupí hypoteční úvěr.

Podobnou překážku představuje i případný úvěr, který se vztahuje na prodávanou nemovitost. Potom musíte do celého procesu zahrnout i banku a navrhnout vhodný prodejní postup. Obvykle spočívá ve vyplacení hypotéky z jiných zdrojů nebo ze zaplacené ceny či převzetí hypotéky novým majitelem.

Uděláme si svědomitě finanční analýzu a podle ní a vašich rodinných nebo finančních požadavků přizpůsobíme řešení při prodeji i při koupi.