Prodej a koupě nemovitosti

KRZEPINSKI spol. s r.o. nabízí klientům, kteří uvažují o prodeji i koupi nemovitosti kompletní poradenský a právní servis, včetně posouzení nemovitosti, vyřízení veškerých finančních služeb spojených s úvěrem či hypotékou. Ve spolupráci se spřízněnými realitními kanceláří a bankovními domy zajistíme vyhledání prověřeného zájemce o koupi nemovitosti, ale i vyhledání vhodné nemovitosti dle vašich potřeb. Poradíme a provedeme Vás ve všem, co Vás při prodeji a koupi nemovitosti může potkat. Zajistíme pro vás kompletní právní servis včetně zastoupení a fyzickou přítomnost právního zástupce při všech jednáních. Vypracujeme Vám ocenění nemovitosti o tržní ceně nemovitosti, kde je obsažena přesná specifikace nemovitosti, popis dané nemovitosti a okolí, srovnání trhu a závěr, kde je vyjádření k obvyklé ceně a samotné stanovení ceny odůvodněno.

Nevíte co s nemovitostí?

Dědíte, zdědili jste, koupili jste a nechcete se o nemovitosti starat –  je to tak jednoduché, dohodněte si schůzku a my Vám poradíme, vyhodnotíme návratnost a rentabilitu, přes partnerskou realitní kancelář zajistíme výhodný pronájem a správu či přímý prodej. 

Tipy jak nejlépe prodat nemovitost 

Nejvíce udělá první dojem - Nejvíce kupce potěší, když je přivítán pěkně posekaným trávníkem, zastřiženými keři. Pokud je podzim, hrabejte listí. V zimě z cest odklízejte sníh. Jestliže tedy opravdu chcete minimalizovat překážky při prodeji je velice důležité, aby Vaše nemovitost vypadala co nejlépe. Trocha úsilí z Vaší strany může zamést cestičku k uzavření obchodu. Investujte pár hodin do svého budoucího zisku. 

Vaší šancí je provést úklid nemovitosti- Ukliďte obývací pokoj, koupelnu, kuchyň. Pokud jsou dřevěné povrchy odřené nebo barva bledne, zvažte, zda by nebylo dobré provést nějaké menší opravy a úpravy. Nová výmalba dodá Vaší nemovitosti na kráse a zvyšuje šance na lepší dojem. Klienti chtějí na vlastní oči vidět, jak Vaše nemovitost skutečně vypadá a ne poslouchat, jak hezká by po „malých úpravách“ mohla být. Zkontrolujte kohoutky a žárovky. Nenechte tyto malé problémy zastínit to, co je na Vašem domě dobré. Pozor na dveře a skřínky, které nejdou otevřít. Jestliže, skřínky a dveře nejdou někde otevřít, buďte si jistí, že si to klient zapamatuje. Namísto toho, abyste složitě vysvětlovali, proč k tomu došlo, jednoduše tyto problémy odstraňte.

Připravte koupelnu do ideálního stavu. Koupelny často prodávají domy, proto je pořádně nablýskejte. U vany a sprchy zkontrolujte a opravte zničené nebo nevzhledné baterie. Pro další efekt vystavte své nejlepší ručníky, rohože a závěsy ve sprše. 

Připravte bezpečnou prohlídku domem - Majitelé nemovitostí se učí žít s mnoha druhy hloupých a nebezpečných pastí: kolečkové brusle na schodech, ozdobné šňůry a provazy, různé koberečky vhodné akorát tak k uklouznutí a nízko zavěšená světla. Proto zajistěte, aby prohlídka Vaší nemovitosti byla co nejméně nebezpečná, včetně nahlédnutí do úložných prostorů, které jsou svým způsobem důležitým kladem každé nemovitosti.  

Vytvořte ložnice a dům snů- Přilákejte zájem klienta útulností a pohodlím Vašich ložnic. Pro dojem většího prostoru odstraňte přebytečný nábytek. Barevné pokrývky na postel a čisté závěsy jsou nutností. Dovolte slunečním paprsků, aby mohli vstoupit do Vašeho domu! Odhrňte závěsy a záclony, aby klienti viděli jak slunečný a živý Váš dům je. V noci rozsviťte. Zájem klienta získáte večer tím, že rozsvítíte všechna světla – jak vnitřní tak vnější. Světlo přidává barvu a teplo, a Vaši potenciální kupci se cítí být vítáni.  

Atmosféra při prohlídce - Vyvarujte se domu plného lidí. Potenciální kupci si často připadají jako vetřelci, pokud vstoupí domu, který je plný lidí. Nefunguje to vůbec pro přilákání pozornosti, ale spíš to klienta nutí prohlédnout si rychle nemovitost a odejít. Snažte se, aby v domě bylo v době prohlídky co nejméně lidí. Pozor na hlasitost Vaší stereo aparatury, Rock-and-Roll je věčný, ale může totálně zničit obchodní transakci při prodeji nemovitosti.  Když přijde čas prohlídky Vaší nemovitosti, je třeba ztlumit jak stereo aparaturu tak televizi. Psi a kočky jsou báječnými společníky, ale ne v době prohlídky Vaší nemovitosti. Zvířata mají sklony plést se pod nohy. Udělejte tedy pro klienty malou laskavost: nechte své miláčky venku, nebo alespoň někde, kde se nebudou plést do cesty. 

Jak se chovat při prohlídce? - Buďte přátelští, ale nesnažte se vnucovat konverzaci. Klienti si chtějí prohlédnout Váš dům v klidu. Nezáleží na tom, jestli je Váš dům skromný a nikdy se neomlouvejte za jeho „vady nebo nedostatky“. Jestliže se Vás na to potenciální kupec sám zeptá, odkazujte ho vždy na makléře, který s ním vše vyřídí. Nikdo samozřejmě nezná Váš dům lépe než Vy, ale makléři znají kupce a jejich potřeby a přání. Váš osobní makléř zvládne mnohem profesionálnějším způsobem vysvětlit a popsat kupci přednosti Vašeho domu a Vy byste měli být v pozadí. Když k Vám přijde na prohlídku potenciální kupec, nenabízejte mu prosím, že mu prodáte nábytek, který už nebudete potřebovat. Můžete celý obchod pokazit. Jakmile potenciální kupec bude chtít hovořit o ceně, podmínkách prodeje nebo jiných věcech týkající se obchodu s nemovitostmi, nechte je, ať si o tom promluví s  Vaším  makléřem. Oceníte výsledky! 

Kupujete nemovitost? 

Koupě nemovitosti je otázka neobyčejně komplexní a vyžaduje značnou zkušenost a schopnost předvídat nejrůznější nepříznivé situace. Odborná pomoc pro dobrou koupi je přínosem dokonce i pro zkušeného kupce. Často je totiž třeba činit zásadní rozhodnutí v podmínkách nejistoty nebo časového tlaku.

Technické a právní vady nemovitostí

Při koupi nemovitosti je třeba pečlivě dbát na množství potencionálních hrozeb. Formální zátěže a ohrožení mohou být, zástavní práva včetně zákonných, soudcovských zástavních práv, daňových zástavních práv, penále a sankce plynoucích z porušení úvěrových smluv zajištěných zástavním právem k nemovitosti, předkupní práva zákonná nebo smluvní, nájemní a podnájemní smlouvy a vztahy (nezaznamenávají se do katastru nemovitostí), soudní řízení, do kterého strana kupující může být nucena vstoupit, konkurs a problematika insolvenčního zákona, soudní řízení o výkonu rozhodnutí, ať již prodejem nemovitostí či zřízením soudcovského zást. práva, neuhrazené daňové povinnosti, existence pohledávek věřitelů, kteří by mohli být prodejem nemovitosti zkráceni na svých právech, nařízení předběžného opatření soudem pro zamezení nakládání s nemovitostmi, správní řízení, do kterého strana kupující může být nucena vstoupit, smlouvy, zakládající práva, které dosud nejsou zapsány v katastru nemovitostí, návrhy u katastrálního úřadu, o kterých dosud nebylo pravomocně rozhodnuto, problematické vztahy mezi spoluvlastníky nebo účastníky společného jmění manželů, dědická řízení.Některá tato omezení se nezapisují do katastru nemovitostí, pokud ano, zápis omezení vlastnického práva nebo jeho změna jsou prováděny s prodlením. 

Z technických vad a lokální problematiky namátkou

Obecně: Narušená statika budovy, problémy s izolacemi proti vlhkosti a podmáčením, problematické skryté stavební prvky budovy, dřevokazné houby, nevyhovující tepelná izolace budovy (betonové cihly, kámen ve zdivu), stará ekologická zátěž, závadné a plně nefunkční rozvody a sítě, závady na technologických částech budovy a funkčních systémech a možné zatajování a zakrývání všech těchto vad na straně prodávající. Časté a závažné závady se obvykle týkají těchto prvků stavby: Střecha, okna, podlahy, suterén, kanalizace, vytápění, omítky, elektroinstalace. Prohlídka a posouzení stavby zkušeným stavebním technikem (stavební inspektor), event. odborníky dalších profesí a případný odhad nákladů rekonstrukce je žádoucí. Lokální problémy: Záplavové oblasti a lokality s místními přívalovými záplavami, radonová expozice, nedostatek studniční vody, nízký tlak ve vodovodním řadu (obojí typicky jako sezónní záležitost), omezený přístup k nemovitosti, nepojistitelnost budovy. Se činností správních orgánů a úřadů souvisejí: Stavební uzávěra, chráněná území a další správní opatření, ochranná pásma a koridory, chráněné oblasti, veřejnoprávní věcná břemena, probíhající nebo plánované pozemkové úpravy v katastrálním území a další nucené zásahy do vlastnických vztahů, nepříznivé vlivy dopravy a komunikací nejen stávající, ale i v budoucnu plánované včetně výstavby a změn územního plánu.

Vhodné smluvní zajištění

Smluvní zajištění transakce je nutno co nejlépe individualizovat s ohledem na konkrétní okolnosti případu a zohlednit zároveň rovněž obchodní stránku věci. Typové smlouvy nebo smlouvy vytvářené od stolu bez náležité znalosti množství informací a jedinečných vztahů týkajících se konkrétní nemovitosti nejsou vyhovující. Např. jiný stupeň zajištění uhrazení daně z převodu nemovitostí prodávajícím tak vyžaduje domek prodávaný českou fyzickou osobou-zaměstnancem a jiný činžovní dům ve vlastnictví cizozemské společnosti. Nerozlišování podstatných a nepodstatných rizik a okolností ve vztahu k příležitostem může výhodný nákup překazit ke škodě kupujícího. Na druhé straně je třeba pečlivě pamatovat na specifické hrozby, naznačené výše.

Cena

Častým jevem je nasazení kupní ceny prodávajícím tak, že příliš převyšuje obecnou cenu nemovitosti ve vztahu k trhu nebo neodpovídá konkrétní situaci prodávajícího. Názor odborníka je zde vhodným korektivem, navíc na sebe třetí strana bere nepopulární úlohu toho, kdo zjevuje nepříznivé zprávy a nemusí to být proto přímo zájemce.

Trendy ve vztahu k lokalitě a druhu nemovitosti

Stav let minulých, kdy trh nemovitostí byl přehřátý a kdy poptávka převyšovala nad nabídkou, byl výjimečný a již se nevrátí. To klade zvýšené nároky na "dobrou koupi", neboť chyba v této fázi se sama automaticky nenapraví tak snadno jen uplynutím jistého času jako dříve, kdy ceny stabilně rostly.Daleko větší pozornost je také třeba věnovat náležitému rozlišování příležitostí v závislosti na poloze, druhu nemovitosti a dalších jejich kvalitách. Plošné charakteristiky a souhrnná čísla jsou zavádějící a nedostatečné.